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10个土地研究提示

10个土地研究提示

从四个到40,000英亩到40,000英亩,土地收购的基本原理在购买前很久就适用


由Bob Sperber,高级编辑 April 30, 2004
研究和尽职调查对土地发展至关重要
一个项目是否涉及四个,四个城市街区或40,000英亩的绿色英亩,任何建造者都可以在土地游戏中获胜。这里'表演。 (图片:Wikimedia Commons,Defurbia)

罕见的鸟,愤怒的暴徒,交通堵塞和膝盖深水坑有什么常见的?

所有人都可以杀死土地交易。栖息地保护,社区情绪,运输问题和水规可以延迟或否认住房项目。但是专门知识和外交可以克服这些挑战。

土地发展需要从第一步发现土地中的本能和智力混合。如果一个项目延迟,它需要合理的判断,甚至纯粹的胆量来决定是否继续钓鱼或剪切诱饵。

要购买最大的包裹并导航长期批准周期,国家建设者带来了世界级的分析工具和规模经济。小型建造者可以通过市场熟悉程度和敏捷性移动相当的利润。

因此,项目是涉及四个批次,四个城市街区或40,000亩,任何建设者都可以在土地游戏中获胜。但这样做需要在做交易之前长时间做作业。这10个提示可以让你开始。

 

1.走路

成功的建筑商/开发人员将术语“走路”作为文字第一步。第一手视图有助于识别潜在的问题和机会。

麦克斯特州博尔德省麦克斯坦街道的总统兼首席执行官Eric Wittenberg,从来没有在没有走路并学习其属性的情况下购买土地。 “我也在越来越宽阔的圈子里驾驶它。那样学习吨,”他说。 “我知道很多人通过看地图来购买土地。这是一个很大的错误。可能有一个核电站或其他一些不合需要的特征,几个街区。并且只是相反的可能发生 - 你可能会发现一个宝石一个湖泊,被一条痕迹连接到土地,那是在地图上。“

汤姆斯蒂芬尼,开发商Rosenthal Co.及其建筑武器,威廉托马斯家,生病,生病了,他的狗发现了他的第一个总体规划的包裹。伴侣“走路”和走路“嗅出什么是戴尔横穿的东西,这是水晶湖中27家独立的单户住宅的飞地。

一旦他们找到有承诺的包裹,建设者需要确定其所有权。一位朋友将斯蒂芬尼推荐给Dole Crossing Landowner。 “如果你刚请求帮助,有多少人会帮助你,”斯蒂芬尼说。

接下来,获得当前的调查和安全的分区和物业的法律描述。然而,未知数仍然可以留下填充网站。在斯蒂芬尼的情况下,土地所有者也不知道煤炭输送机和加热设备埋在20世纪20年代的1英亩温室下方。另一个建造者挖掘出爆发的建筑,从基础上拉了一只大众甲虫。甚至似乎绿地网站也可以转动环境或考古惊喜。

 

2.在网站上查找小站点

一些建筑商通过让手指进行行走的键盘找到土地。除了零售在其网站上的常规物业的实体房地产代理商之外,互联网正在利用私人甚至政府卖家的止赎特性。包裹通常不到10英亩,但有时候很多是连续的,尽管一个失去的出价可能会破坏发展梦想领域。

在4月份,埃尔科县,内夫的一点。,列出了328个税收违约属性 bid4assets.com.,最低投标价格为400美元和600美元。 eBay充满了房源,包括来自其他网站的房源,如 政府救济.

在芝加哥库克郡的Taxbiz.com出席税收拖欠性质的拍卖POB flynedd并收集2000纳税证明MP的MP多,谈到mwyaf与清除留置权的性质。一旦Taxbiz.com绞车,其投标,它在线提供了关于先到先得,先到先得财产。买家缴纳税收留置权前期一半,并在sydd默认所有者五月在后面纳税后备箱之后,构造器获取无论是存款还是返回陆地。赎通常结果,与一般的土地出售,市场价值的一半或更少。其他在线工具在税收拖欠性质类似的公司交易。

 

3.组装团队球员

一旦包裹证明值得追求,就会在内部和外部专家的努力努力,以评估物业的各个方面,从地面的污垢到政治品种的污垢。要解决的主题属于以下类别:

身体的: 土地的自然属性,影响可能发生的开发和何处

政府/文化: 监管和政治因素,以及影响它们的社会背景

营销: 买方人口统计/智力和产品组合

运输: 交通,运输和访问问题,从区域到细分级别,以及随附的基础设施

可以帮助的专家包括测量师,景观建筑师,土地规划师,市场研究人员,律师和游说者。马克星期五,总统 罗杰斯咨询 在Gaithersburg,MD,建议陆地新移民,寻求来自当地章节的协助援助等 NaHB. 或者 城市土地研究所。 “这些群体有提供大量信息和监管的委员会,他们是找到推荐的好地方。”

哪些专家将提供最多的帮助将由项目变化。为避免兼并,律师可能是谈判边界协议的关键。 “城镇很了解这个过程,”斯蒂芬尼说,“如果这出现了,所以在手头上有经验丰富的律师。”

无论问题如何,尽快调动职位勤奋团队。 “从早期开始,要注意找到合适的土木工程师,右土地策划者,右土工程师的关键是至关重要的,”Wittenberg说。 “他们都必须在购买土地之前共同努力。在他犯下之前不了解他的成本的建筑商不会在业务中。”

史蒂夫·凯伦贝格,一个全球策划者的校长 艾德瓦,引用一个项目,在聘请咨询生物学家之前创建了三组计划。 “这位生物学家在我们所做的所有工作中袭来了。可能是50,000美元的工作,因为开发人员逐步把球队放在一起。”

本地知识也很重要。 Erik Pfahler,Builder副总裁 新城市西部 在加利福尼亚州圣莫妮卡。说,在洛杉矶县的家中,很容易形成一个团队,“但如果我们想去圣何塞,那么任何乐器一部分 征地 将了解最能知道这个领域的人。如果你闯入一个新的区域,那么网络尽快。“

 

留下没有石头

该团队应提供初步物理分析,表明特定地区的土地使用 - 更平坦的延伸 高密度建设例如,或最优秀的区域是开放空间。鉴定这些物理分析组件的Kellenberg说,此适用性报告“让我们对我们谈到它想要发生的事情。”

 

生物

  • 植被,其审美价值可能通过生态或社区意义加入
  • 栖息地,可以包含受保护的动物或他们的迁移路径

 

地质学

  • 土壤类型,可以决定施工技术
  • 影响土地可以携带的缺陷,山体滑坡和其他风险
  • 地形,可以决定批次位置,产量和开放空间
  • 水文,包括天然水流的质量和数量

 

传统上,工程师的军队兵团 水管辖区 在跨州线上携带水的包裹,但远离孤立的套着尿道。建设者的土地团队必须提前拨打电话并提前绘制文书,以导航水司法管辖区。

凭借这项初步研究,建造者可以在几个小时或20英亩的两天内占有几个地段,禁止生态并发症。

 

5.了解演示和心理

了解在哪里购买以及建立什么需要市场和其所在的购房者。 人口统计学 和精神精神研究可以加强或反驳建设者直觉。

人口统计数据包括常见的人口普查数据,如年龄,收入,种族和家庭购买行为。私人研究公司增加了更具体的市场情报。 Peargographics表征了Lifestyles和购买市场段的动机。

Beazer Homes.'科罗拉多州在加利福尼亚州哥斯达梅萨的基于休斯顿的地铁学习和Meyers小组购买人口和市场数据,以及圣地亚哥的Claritas的精神精神分析。

  • metrostudy. 分解了20美国市场的人口统计数据,包括就业和住房数据。住房数据包括许可证,价格和地段和新/现有的房屋库存 - 从市场到分区。
  • 迈耶集团 提供多达160个变量的统计数据,包括每月定价和销售,批次和外部功能,以及26个州至少10个单位的所有细分的平方英尺。它还创建了一个级别的模板建设者可以用于分析和计算批量保费。
  • Claritas. 使用人口统计数据来识别14个社交组中的66个生活方式段。例如,它定义了池&帕特里斯是富裕集团的六个部分之一,作为白领宝贝潮一代,他们已经从年轻的郊区家庭演变成了成熟的空巢,在他们的职业生涯的顶部。他们住在稳定的郊区街区,池和露台。 Claritas生产颜色编码的地图,将每个段的存在详细显示为特定于九位邮政编码(六个至25户)。

彼得西蒙斯(Peter Simons)在科罗拉多州的Beazer高级司总裁说,科罗拉多州说,心理学分析“让我们对人们的消费习惯,他们购物的好习惯,他们吃的东西,无论是穿牛仔裤还是领带,以及他们在生活方式方面所想要的东西。”

建筑商可以为某些研究服务支付口袋变化,为其他研究服务和数千美元的全尺寸系统进行费用。西蒙斯说,关键是在内部专业知识来过滤,分析和制作可操作的数据。

 

6.击中道路

“交通和运输问题是最大的杠杆社区用来杀死开发项目的杠杆,”Kellenberg说。

建筑商不应该与交通管辖区的屋顶和天花板检查找出操作系统存在于出游的人数和道路可能生成的网站,sydd百effeithio的新清单信息的比例的可行性。这些信息在什么可以cyhoedd文件或通过非正式galwadau屋顶城市规划者经常发现。 “快捷方式早期迹象,查找交通或交通工程师的规划者们如果在纹身城市专家” Kellenberg说。 “有一个wastad谁做mwyaf建模和知道的问题。”一首好歌,他说什么AEA-勤奋估算种子在几个星期内的总体规划cymunedol。

在较小的规模上,访问问题可能会影响大量的位置和方向,甚至对单个批次造成挫折。 “每个项目都需要良好的访问权限,”Communice Planner的合作伙伴汤姆·沃克斯说 DTJ设计 在博尔德。 “如果没有它,建设者将不得不为此付出代价,因此我们总是找出周围的街道系统是否能够支持提出的发展。”

警惕可能会将开发出价的城市官员或外部缔约方视为空白支票以升级现有道路,停车场或公用事业线。重新捕获协议,其中当地管辖权为基础架构偿还开发人员,如果其他构建器稍后访问它,也可以应用。斯蒂芬尼说:“建筑物不仅要支付另一家家伙的成本,而且还支付了其他人改善的费用,也有超过三年或五年或10年的利息。

如果需要新的基础架构,也会谨慎。社区已经设计有狭窄的街道,可以创造儿童安全,步行友好的街区,只有将他们的城市命令加宽以容纳紧急车辆。或者超大道路可能提供很大的访问权限,但如果风暴水径流过度,则更高容量的排水和监管头痛的成本更高。

 

7.咖喱政治支持

Wittenberg说McStain“可能会花费一百万美元的分析,并获得一个600单位的计划,题为Longmont [Colo]。这包括我们的顾问在网站上钻孔钻孔,看看土壤是什么样的。它包括我们的正在研究公用事业的工程师,在城市文件上工作的法律费用 - 整个规划努力。“他说,与城市规划者的良好工作关系将保留该数字检查。

不要低估外交的价值。访问规划办公室,了解其流程,符合规划人员并询问权利流程清单。 Also, meet key elected officials who might have a stake.

马里兰州是其中之一 最难以获得土地的最艰难的国家,过去了 1996年智能增长法案 使县能够建立城市生长界限。保护蒙哥马利县,蒙哥马利县的波托马克河的兽境质量,也放置了土地可以拥有的铺砌或其他不透水覆盖的天花板,但这种天花板是开发商的移动目标。 Friis表示,在20世纪90年代初期达到20%至25%,今天达到了10%,现在他们争论是否将其降低到7%或8%。

“对科学的所有这些规则有何怀疑,而不是由情感驱动,”弗里斯在马里兰州的批准可能需要10年的时间里。 “我们头疼,但我通常有一些确定性,如果我遵循权利检查表并做一个,B,C和D,我最终会得到最终记录平台和建筑许可证。”

 

爱你的邻居

授权和允许问题通常是植入的 反发展公众情绪。具有不同议程的社区团体可以进一步复杂化问题。

例如,在绘制他在芭堤鱼的新兴地区的第一个infill项目的最终计划之前&员工所有者Jim Pattison会见了邻里协会。 “我想要他们想要的是,对他们的邻居有好处,”帕特森回忆起来,他们建造了多摩利的住房。他们想要一个混合用途建筑,价格合理的住房价格约为每单位180,000美元。在同一个邻里,他遇到了一个更富裕的房主协会,不包括租房者。该组织希望低密度的住房可能需要400,000美元或以上。

病房的奥德曼举行过许可证,并与邻里集团联系;城市规划员为地区与会议联系。

“我和奥德曼和邻里一起跳上了船上,认为这是正确的事情,”Pattison说:“房主协会向我大吼大叫,让两个单位给芝加哥住房管理局。有时这是不可能的让每个人都开心。“在18个月后,四层妥协项目获得批准,2002年12月开始施工,拥有两家商业空间,34个住宅单位从199,000美元到399,000美元。

Pattison是各种规划的阶段,允许在该社区中至少有五个项目。 “如果我让任何人太沮丧,他们可以阻止我想要完成的事情,”他说。 “所以要去各方面与人民交谈很重要。”

社区外展可以与Charrette正式化。为了计划一个Charrette,“像媒体活动一样对待媒体活动并让人兴奋地参加,”Holt和Everhart在Fairview,Outhare in Fairview,Oure。超过75个利益攸关方,包括火警,警察席,A州长的代表,邻居和环保主义者参加了在20世纪90年代举行的三天查理霍尔特,以促销一个特殊的分区区,允许他雕刻88英亩的Fairview Village,一个新传统的混合使用的大师计划,出于一个137英亩的工业遗址。

“除非我们写了新代码,否则我们无法继续计划,”Holt说。 “这 Charrette帮助美国教育了该镇的居民 关于这88英亩的样子。我们有精彩的食物,伟大的演讲,我们提供了对我们进步的封装简报提供了很少的休息。“街道修改和其他初步计划细节在活动中被重新绘制并向与会者提出,使社区成为投入和所有权的感觉。

分区区通过了。 建造 在1995年开始,在一个九个月的权利过程之后,除了四个城镇国内建筑之外。

 

9.确保美元有意义

有了一个风险管理,紧缩数字以预测项目的财务价值。 Kellenberg建议这些步骤:

  • 汇集了项目机会和限制的所有职位估计。
  • 制作初步的场地计划,考虑到密度要求,分区限制和所有其他职务因素。
  • 评估计划的产品承载能力,并调整计划或创建备用计划,直至到达经济上可持续的结果。

“现在你至少有足够的信息来决定土地是否值得购买,并且你可以支付多少钱,”Kellenberg说。 “这些措施是有效的,开发人员是否在重建区域购买3英亩或3,000英亩的绿地。”

下一个, 确定项目应该如何融资。大型资本化的建筑商倾向于彻底购买较高的土地,但也购买部分题为土地。 “他们愿意支付溢价,并获得较低的保证金,以获得部分题为土地的较低风险,”Pfahler说。 “他们能够支付比像我们这样的人更多的钱。”

这就是为什么大多数小型和中型建设者转向期权安排,这可以构建到推迟推迟支付,直到同意关于附加的里程碑,如附加的里程碑,如吞并,最终计划/平台批准和分阶段关闭。

“建设者/开发人员需要现金流量,并且权利可能需要很长时间,”Wittenberg说。 “在我们的案例中,它可能是18至24个月。”在他在朗蒙特的权利竞标中,Wittenberg说,土地所有者/农民看到了“紧紧坐在尽职调查一开始就坐着的金额,以及一年的四次抛售。它可以退缩。我们可以离开如果我们发现不可行的东西,这笔交易会结束。当尽职调查结束时,我们通常会赚更多的钱。此外,我们不会使其不可退回给所有者。“

 

10.知道什么时候走开

“当市政当局对开发商的过度费用时,”斯蒂芬尼说:“开发商必须说,”这片土地是不可延期的。“由于销售价格市场将持有,如果城市为其增加费用,市场将持有魔法变化。城市并不总是明白这一点。“

有时公共压力会导致建造者削减和运行。 “我们通过了一块地面,因为我们觉得这将是争议的,”布拉德顿布拉德顿的尼尔社区发展副总裁Leisa Weintraub说:“这是一个美丽,树木繁茂的曲线,湿地区和一个大湖泊,它是由一个既定的邻居包围着,但是它已经访问问题,并在周边地区的人将是非常不愿意看到土地开发。”基本尽职调查从权利脑损伤挽救了尼尔。

削减损失和继续前进可以是智能举措,同意ehud mouchly,一位开发商,现在是30岁的 Suncal公司 在欧文,加利福尼亚州。“如果你将面对外部力量的反复性行为,并且发展预算紧张,请离开!”他说。 “如果事情没有按计划进行,请深吸一口气并放弃,而不是抛出好的美元。这是一个有效的退出策略。”

 

这需要多长时间?

初步尽职调查可能似乎令人生畏,但是一点家庭作业可以走很长的路。史蒂夫凯伦伯格说,尽职调查通常仅占分析开始时所需的时间。 艾德瓦。权利和批准占总时间的至少一半,临时致力于规划。

在尽职调查中,Kellenberg表示,初步工作通常需要一个月或两个月,虽然流量和访问估计通常可以在短短两周内进行。环境分析从几天内变化,为一个未随机的绿地网站到几个月的棕色地区测试。

土地规划和权利时期也各不相同。 “在一些地方我们工作的地方,就像德克萨斯一样,我可以花四个月的土地计划,才需要三个星期的时间来获得批准,”Kellenberg说。但是岁月可以在东部和西海岸的艰难监管市场中拖累。

当地建造者/开发商,罗森希尔有限公司和罗森希州汤斯蒂尔斯皮尼等人士的努力时间可能相对忽略不计 威廉托马斯家园。在他的家乡,生病的家乡发展了27家主硕士计划。,Stephani已经知道了这片土地。预申请带他三到四周,工作人员审查四到六周,公开审查在最终计划获得批准前8至14周。

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