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2019年住房巨人报告:容易做到

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2019年住房巨人报告:容易做到

解决方案结合了两个或多个阶段的建设过程,以实现更高的生产率和性能,势必会破坏现状


作者:高级编辑Mike Beirne 五月6,2019
沙漏用建筑组件代替沙子,因为房屋建筑商寻求降低成本和缩短周期
在长期的劳动力短缺和成本上升的压力下,传统的房屋建筑模型开始紧张,导致建筑商的利润减少。住宅建筑行业的前进方向是否将包括更多的异地生产方法? (插图:Lisa Haney)
这篇文章首先出现在 2019年五月 专业版问题。

传统的房屋建造并不容易。它不仅在外面完成 需要协调二十种类型的专业贸易承包商 按计划和预算交付房屋。

这种模式已经为住房行业提供了足够好的服务,已经有近一个世纪的历史了,但是在长期的压力下,它的未来开始变得紧张起来。 缺乏熟练的建筑工人 延长了周期时间,增加了成本,并降低了建筑商的利润。

真正 破坏现状 可能不会一次全部发生;当前的方法和材料更有可能会逐步发展。当然,建筑商一直在寻找削减建筑成本的方法,但是许多人还没有准备好进入模块化甚至整个房子的异地面板化的整体变革。他们比坚持制造棒杆的步伐要轻松得多。

“许多建筑商会告诉您,‘我们不是先驱,而是追随者’,”产品经理MacGregor Pierce说 猎人面板总部位于缅因州波特兰的Polyiso屋顶和墙面板制造商重复使用这一做法,数十年来一直听到许多替代建筑解决方案提供商的声音。

如今,模块化和其他全包式异地解决方案并不是80%以上的房屋建造方式,部分原因是阻碍了这些选择的广泛接受。他说:“ [建筑商]喜欢控制所有成本,我认为我们所提供的服务将其带到了他们想走的最远处。”

在当前现状与 未来的愿景模糊 完全由工厂建造的是一个混合品种,即所谓的“集成”产品和系统,这些产品和系统经过设计和制造,可以将两种或更多种材料和不同的步骤组合在一起进行建造。

2019住房巨人队_场外方法_pullquote 1集成产品的逻辑很简单:通过将几件事合而为一,建筑商及其贸易伙伴从理论上可以节省时间和金钱,加快房屋上市速度,并提高盈利能力。这个概念并不是特别新颖;在美国市场引入隔热混凝土模板(ICF)和结构隔热板(SIP)的做法可追溯到1980年代,这两种产品都结合了结构和隔热元素,消除了一个或多个施工阶段。然而,两者都仍在单户住宅建设的郊区。

更多 最新创新但是,为建造商,贸易商和供应链提供了更为熟悉的替代方案(即使仍然先进),这些替代方案可通过更少的工时并降低总体(如果不是初期)成本来提高生产率。考虑一下工厂制造的木结构墙面板的问世,该墙面板结合了双头螺栓和/或护套以及隔热和空气密封的功能;减少切割的预切割框架套件, 过度建设和材料浪费;预制的混凝土基础墙,无需安装即可安装;除其他创新外,还消除了压接和焊接的水暖管道配件。

建筑商正在关注。

 

在房屋建筑施工成本中,框架领先 

在交付房屋的所有费用中,有一半以上是实际建筑费用。和, 在这些成本中,框架引领方式,因此这是一个开始寻找替代方案(如果熟悉)的节省额的合乎逻辑的地方。猎人面板的销售经理迈克尔·斯特罗赫克(Michael Strohecker)表示:“制造商尚未准备好使用如此具有破坏性的产品,他们不得不放弃正在做的事情。” “我们正在从缓慢改变行业的角度来看待它,而不是全力以赴[模块化建设]。”

猎人面板的最新产品, 聚氨酯墙,是典型的集成产品。由德国公司开发 科思创是一家聚氨酯泡沫塑料制造商,其美国总部位于匹兹堡,PURewall结合了木结构墙板和硬质泡沫绝缘板作为外表面,并在型腔中设有一层高密度喷涂泡沫绝缘材料(具有用于布线和管道铺设的空间) ),所有操作均在出厂设置中完成,然后运送到现场进行安装。

这两个隔热层都旨在提供连续的耐热性,同时增加了刚度和气密性,取代了传统的木板覆层和房屋包裹材料,简而言之,将五个子阶段(墙框架,空腔隔热,外部覆层,外部隔热和耐候性)结合在一起阻隔层)和至少两项需要在现场停留几天的行业(框架和隔热层)。

 

场外

 

关键信息: 节省劳动力。皮尔斯说:“我们知道建设者正在研究这种[解决方案],他们说他们想要达到可以在30天内翻新房屋的地步。”加利福尼亚州萨克拉曼多的一家生产房屋的建筑商最近使用PUReWall构筑了五座房屋,Hunter Panels从这些房屋中收集了有关时间,成本和其他影响周期时间以及能源性能的变量的数据。自从在2017年太平洋海岸建筑商大会上首次亮相以来,佛罗里达州,华盛顿特区和丹佛的定制建筑商也已经试用了该系统。

 

新的和创新的建筑产品的痛苦和成本障碍

尽管对于建筑商而言,在逻辑上(如果尚未完全审核)时间和人工效率高,PUReWall面临着一个艰巨的挑战:猎人面板不仅需要赢得建筑商的青睐,而且还需要建立面板制造商网络以适应当地需求需求-如果有的话。皮尔斯说,建设者不希望面板供应商无法提供一个系统,而面板制造商则不愿投资于一个系统,而建设者并没有要求。鸡肉,鸡蛋。

因此,该公司必须说服小组成员提供增值产品的潜在收入,该产品将偿还可能需要支付25万美元的前期投资,用于喷漆房,空气处理设备和培训。猎人小组还必须招募批量制造商来创造足够的需求,以进一步证明该投资的合理性。

皮尔斯说:“没有小组讨论者会因为他们认为这是一个好主意而加紧准备。” “建筑商必须要它。这是经过深思熟虑的,但不是立即接受。”

总部位于亚特兰大的类似问题 鲨鱼咬 及其 EvoPEX推式管道系统,它使用专有的“推连接”配件来固定交联聚乙烯(PEX)管的内径,而无需进行焊接,压接或使用除PEX管割刀之外的任何工具。绿色的指示器出现在装配环上,表示连接牢固。与未打圈的环相比,该提示更容易看到,并减少了安装错误。 鲨鱼咬母公司美国市场总监克里斯托弗·卡里尔(Christopher Carrier)说:“这种装置可帮助承包商更快,按时完成工作,并与他们现有的工作人员一起完成更多工作。” 全球信赖

使用配件的承包商同意。 “它具有快速的学习曲线,无疑可以使工作更快地进行,”该公司的所有者Clint McCannon说 大炮水暖他位于佐治亚州布拉瑟尔顿。他用SharkBite EvoPEX配件为四栋新房子打了水漂,该公司免费提供了该产品作为试运行。但是,麦坎农(McCarnon)从那以后就没有使用过该产品,也没有任何他的房屋建筑商客户要求该产品。

部分原因是McCannon的本地供应商不负担这条线,他说,仅材料的前期成本比其他配件贵。他说:“这是一个很棒的产品,但是有了新的结构,每个建筑商都希望尽可能便宜。” “ EvoPEX并不便宜。”

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根据Home 革新 Research Labs的数据,PEX管道的受欢迎程度相对快速地上升,从1997年的10%的住房市场份额增长到2017年的70.6%,吸引了许多制造商(其中包括SharkBite),并建立了稳健的供应链和行业标准,使不同品牌可以互换使用。但是,如果与其他品牌的PEX管道一起使用,则EvoPEX的保修期将从25年降至5年。

“我们从未对其定价,因为当他们告诉我们(与另一家制造商的管道一起)保修下降时,我们[完全]不感兴趣。一家规模如此之大的公司可能每年要在PEX管道和配件上花费一百万美元,”质量保证经理Keith Koster说 普莱斯兄弟,这是北卡罗来纳州夏洛特市的一家承包商,今年将承接6,000套新房屋。自1995年以来,Price Brothers一直在运行PEX管道。 

鲨鱼咬一直在与EvoPEX配件价格更高的观点作斗争,尽管检查各种水暖用品供应商的报价显示,一个½英寸的T型连接器的价格在4到7美元之间。这些价格与Zurn,欧博诺和其他竞争对手相当,尽管有些配件的价格不到2美元。 

纠正管道安装承包商之间的这种误解以及本地供应和保修问题,对于赢得新房屋的市场吸引力至关重要,因为大多数管道工都是代表建筑商做出材料购买决定的。

“ EvoPEX的价格具有竞争力,但是该系统的整体价值远远超出了价格,因为它使承包商能够与他们现有的工作人员进行更多的工作,并保持制造商的进度按时进行,” Carrier说道,并补充说SharkBite与95家合作伙伴前100名管道供应商,他们根据承包商的需求储备配件。

 

新材料的承诺减少了保修电话和成本,并提高了安装效率

虽然PURewall和EvoPEX试图获得市场认可,但其他需要较少信念和财务风险的集成结构系统正在获得转变。考虑一下 拉链结构护套系统 来自北卡罗来纳州夏洛特市的Huber Engineered Woods公司,该公司将标准尺寸的工程木结构护套板与通过丙烯酸基胶带密封在接头处的整体,可透气,耐气候的屏障结合在一起,从而将至少两个工作组合在一起一次停留在成帧器的舒适区内。

对于 绿砖合作伙伴该公司位于德克萨斯州普莱诺,是一家多元化的房屋建筑和土地开发公司,同样活跃于科罗拉多州,佛罗里达州和乔治亚州,其卖点是性能第一,速度第二。拉链板具有更好的结构刚度,可提高抗风能力, 更紧密的建筑围护结构,以提高能源效率, 与制造商以前的规格相比,具有更好的防潮性能,合而为一。尽管这些优势使Green Brick转换为Zip,但其成本却比其先前针对同一应用程序的解决方案高出将近三倍。进行更改18个月后,建造者发现 保修服务电话 解决与天气相关的泄漏问题,下降了58%。

泄漏会伤害房屋建筑商。他们损害了声誉。”两个Green Brick品牌的建筑总监Rick Davis说, CB Jeni Homes 诺曼底之家,也在普莱诺。 “ [整体]耐候性屏障对我来说是什么,并使它更容易出售给所有者。”

当戴维斯(Davis)将新材料引入他的行业时,出现了一些挫折。以前的规格-基于泡沫的面板-可以用美工刀切割;拉链板需要锯。策划者抗议使用新电路板需要更长的时间,但很快在现场培训中发现了系统的两步安装(钉子和胶带)的速度。戴维斯说:“现在,我认为我不能让他们回到原来的样子。”

这种效率从框架计划中节省了整整一天的时间。戴维斯说:“一天要花掉我们组织大约1800美元的利润。” “如果(在整个构建过程中)可以提货5天,那将加起来,”并提高了盈利能力。

除了减少保修电话,降低成本和提高安装效率(包括不必采取额外的空气密封措施来满足法规要求的密封性)之外,Green Brick也不再因未能通过鼓风机门测试而遭受罚款和重新检查费。而且,尽管建造商的制图商仍会部署相同规模的工作人员,但安装 邮编系统 使戴维斯能够从这些交易中协商出较低的每平方英尺价格。这些总的节省以及Huber的回扣计划,不仅可以平衡前期的费用溢价。

 

2019 房屋巨人_异地制作方法_插图Lisa Haney
“很多建筑商会告诉你,'我们不是开拓者,我们是追随者',”猎人面板产品经理MacGregor Pierce说。

 

像Huber的Zip系统一样, 高级墙位于宾夕法尼亚州新荷兰的公司结合了熟悉的产品,以减少施工时间和成本,同时提供更好的性能。

Superior系统由1980年初期由宾夕法尼亚州兰开斯特县的房屋建筑商梅尔·齐默尔曼(Mel Zimmerman)创建,旨在为建造全高地下室墙提供比混凝土砌块更可靠的解决方案,高级系统集成了1¾英寸厚的预制混凝土墙以及在型腔中带有泡沫板隔热层的螺柱托架。螺柱已预先打孔以进行机械加工,并带有钢毛,以固定内部饰面。这是三个阶段,并且以一个阶段进行交易。

该系统保证不会像CMU或浇筑的墙壁那样泄漏或破裂,但真正的踢脚线是节省时间-不仅是因为产品集成了通常不同的材料。该系统位于6到8英寸厚的水平碎石床上,无需放置或拉动任何形式,也无需倾倒立脚。而且,没有要雇用的泥瓦匠;取而代之的是,由合格的高级长城工作人员来进行现场组装。

这足以说服 加曼建筑商 十年前就开始尝试使用该系统,这家总部位于宾夕法尼亚州Lititz的建筑商很快就完全可以从砌体墙和浇筑的基础墙中进行改造。 “我们今天可以挖一个洞,Superior可以在明天建立隔离墙,第二天(高级)成帧器可以在第二天出现,”土地收购,开发和销售总裁Mike Garman说。

混凝土板将Garman的周期缩短了一周,并使建筑商能够在温度太低而无法浇筑混凝土的冬季设置基础。 Garman说:“在我们生活的世界中,循环时间为王,这种系统节省了时间。” “与煤渣砌块基础相比,劳动力要少得多,学习曲线也很少。它根本不是一个过于复杂的系统。”

而且,尽管Superior Walls系统的成本要比雇用基础人员来建造模板,浇筑并完成混凝土然后剥离模板要多得多,但墙体保证的无泄漏和无裂缝性能以及当前熟练的泥瓦匠短缺使总体成本比较无可争议。 Garman说:“当您可以向买家保证墙不会漏水时,对我们来说这是一件容易的事。” “墙壁对消费者来说看起来要好得多,从人工和周期时间的角度来看,节省的成本很大。”

 

预切软件包卷土重来:由软件磨练的精密框架

可以说,对传统木棒裱框的破坏最小的解决方案是重新出现了预切包装,这是西尔斯(Sears),罗伯克(Roebuck)和Co.在1900年代初期从目录中购买房屋所用的现代版本。

今天的预剪裁套件也被称为精确成帧或逐帧编码,通过软件进行磨练,该软件可将房屋平面图重新绘制为3D设计,纠正建筑平面图中的错误,将程序剪切到大约1/16英寸的公差,并贴上每个粘贴标签用喷墨打印机。 

当然,该领域的主要区别是切割。预剪框工地发出的声音听起来有所不同。钉枪的流行声仍然很多,而圆锯的叫声只是偶尔的。预切程序包从逻辑上减少了典型作业所需的600次切工 框架工作 (以及它们附带的测量和标记);这种过时的方法还会浪费大量的材料,时间和金钱。通常,预切割的捆包通过框架部分包装并堆叠在送货卡车上,以按顺序在工地上卸载。成帧器打开捆束,分类,然后整理碎片;在顶板和底板上标记了用于钉钉的位置,以便于参考和准确性。

 

2017麦肯锡& Co. report titled "通过生产力革命重塑建筑,指出,在过去的二十年里,全球建筑劳动生产率平均每年仅增长1%,而世界经济总量增长2.8%,制造业增长3.6%。显然,建筑业对于颠覆性技术的成熟时机已经成熟,它可以改善落后于其他行业的静态模型。

约翰·奥斯本(John Osborne)说:“它是按照预期的方式设计和构建的,而不是基于框架工作人员的解释。” 建材和建筑解决方案该公司国民帐户和创新副总裁,讲述的是总部位于北卡罗来纳州罗利的木材经销商于2013年推出的预切割框架系统。“减少框架材料和减少垃圾箱的浪费都非常大。”

Joe Loidolt,总裁 经典家园当BMC向他询问使用其预剪,预制 现成的产品。科罗拉多州科罗拉多斯普林斯市的建筑商过去曾被工厂建造的墙板烧毁,这些墙板不适合在现场使用,因此必须拆开并在现场进行重建,建造商同意在BMC具备以下条件的情况下测试Ready-Frame。包裹到达现场后,销售代表就会出现。 

将近四年后,Classic已使用Ready-Frame建造了150栋房屋,Loidolt计划将其推广到公司的整个单户独立屋和复式房屋阵容,这些房屋构成了每年关闭的600套单位。 Loidolt说:“我们为Ready-Frame套件支付了更多钱,但我们用更少的VPO和更多材料的订单弥补了很多。”另一个好处:干净的工作场所。 “散落的木材更少了。” 

Loidolt还称赞BMC倾听了承包商的首选装帧顺序,并按顺序将捆扎物装到送货卡车上。而且,尽管他怀疑自己的房屋被装架的时间与使用传统病假架所花费的时间相同,但船员人数可能减少了一个。 

到目前为止,Loidolt还没有问他的制图者这个明显的问题,但是他意识到了其他(也许同样重要)的好处。 “我们并没有要求成帧器提供任何折扣来使用Ready-Frame,但我们意识到,与其他地方相比,我们可能会让更多成帧器为我们工作,并且可能阻止他们要求我们提价,”他说,并指出Ready-Frame施工现场的人员明显较少,有时甚至是领班。 “从劳动力短缺的角度来看,这绝对是一种好处。” 

 

2019房屋巨人_房屋_插图由Lisa Haney

 

房屋建筑商采用一种设计方法来降低建筑成本

作为PulteGroup的 Centex品牌 力争通过提供价格更实惠且价格适中的产品来扩大首次购买者的市场份额,公司架构师和采购经理正在承担以下任务: 降低建设成本。 “很难找到在产品和劳动力上做到这一点的机会,因此我们 试图简化 我们的产品”,PulteGroup的国家设计经理Rhett Yeary说。

尽管排名第三的房屋巨人继续努力击败替代建筑系统,例如 模块化的,预先剪辑的框架和面板化,PulteGroup团队也正在调查Yeary所说的“组件的模块化类型”。

例如,如果每个房屋之间都使用相同的厨房布局以及预制的柜台和橱柜,会对建筑周期产生什么影响?预制楼梯如何将零件包括在框架包装中,以便在现场进行组装或连接如何?另一个选择是按组件分解供热和制冷,在多个平面图的相同尺寸的HVAC壁橱中指定相同的机械单元。

PulteGroup的均匀流调度目标可能节省的费用引人注目。如果简化房屋的布局或使用某些组件可以减少 框架阶段 到与石膏板安装相同的天数,建筑周期变得更加“均匀”(甚至更短),因为石膏板工不再等待成帧者完成通常更长的施工阶段。 

随着 仔细检查产品 以及可以巩固或消除现场施工步骤和工作天数的系统,PulteGroup正在分析使用替代方法的真正节省,例如与聘请单独的人员对框架墙进行隔热处理相比,预隔热的墙板是否会产生大量节省。或者,如果楼梯部件是预制的,则成帧者是否派遣了较小的工作人员或经验较少,费用较低的工人来处理这项工作?如果房屋使用的是预先切割好的现成的木材包装,如果现场仍需要高素质的装帧人员进行分类和组装,是否真的可以节省成本?

“十年或12年前,您在一个社区中有一个组装帐篷,那里的房屋部分是在现场预制的,” Yeary回忆道。 “ [非现场预制]是一个中间步骤,但是面板仍然需要组件化,不仅要使运输便宜,而且要使我们尽可能接近,因为我们不进行现场交易就可以省钱。 ”

 


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在以下位置访问这些文章的PDF 巨人建筑杂志2019年5月数字版 

 

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撰写者

迈克·贝恩(Mike Beirne)是《 巨人建筑杂志 自定义生成器 杂志。 Mike曾两次获得Jesse H. Neal奖,他拥有近30年的新闻从业经验,并获得了无数新闻和专题报道奖,包括获得专业新闻工作者协会,美国商业新闻编辑协会和美国全国房地产协会的荣誉房地产编辑。他还经营砌体修复业务超过二十年。

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