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其他保证金:在这6个桶中找到它

其他保证金:在这6个桶中找到它

除非您发现额外的利润,否则2015年将是危险建筑年。在这里找它


作者:Scott Sedam,特约编辑 April 14, 2015
可以在其中找到额外利润的存储桶
今年新住宅建设的预计增长和2016年超过35%的增长对于建筑商来说应该是个好消息。然而,每种成本类别的大幅增长构成了真正的障碍。 
这篇文章首先出现在 PB 2015年4月 Pro Builder问题。

上个月 我解释了为什么2015年会给房屋建筑商带来“完美风暴”。英国《金融时报》首席经济学家戴维·克劳(David Crowe) 国民健康保险局,预计今年新住宅建设将增长16%,2016年将增长35%。这应该值得庆祝,但是从土地到销售和营销,从建筑硬性成本到间接费用的每一个成本类别都将出现实质性增长障碍。 

在正常市场中,高需求推动了新房销售价格的上涨,但今年情况有所不同。即使面对令人印象深刻的结构需求,Burns,Meyers和WSJ等人的研究也表明,由于在所有细分市场中定价过高,建筑商无法提高销售价格以完全弥补其不断上涨的成本。新房和现有待售房屋之间的价格差距已经扩大到前所未有的水平,从而对比较单位的价格上涨产生了巨大的下行压力。会有一些增长,但在某些市场上会比其他市场更多,而实际上在所有市场上还不够。结果是:今年95%的美国建筑商将增长,但利润率将降低,除非他们进行根本性的改变。

因此,大多数建筑商迫切希望找到3%至5%的利润。可以肯定的是,试图将其从供应商中剔除出去,交易将不起作用,因为在这个市场中,他们只会继续竞争。 

但是,如果我告诉您,可用保证金数额的五到十倍呢,如果您知道在哪里寻找并下决心找到它,以及进行预订需要做什么呢?你至少会尝试吗?

 

做事不同

在过去的八年中,我和我的同事们通过150多个精益流程实施来指导房屋建筑商,跨职能团队自愿服从几天,不断听取供应商和行业的意见,详细描述了现在总共超过25,000个具体的改进想法。 ,高度结构化的格式。 

到周末为止,每单位的节省几乎总是超过1万美元,而无需要求任何价格优惠。在听取了近5,000家供应商和贸易公司的信息后,大量数据揭示了一次性的废物与持续的废物形式。在整个过程中,我们开始看到六个通用的“桶”,这些桶中的改进和由此带来的节省是合适的。 

有时会有大量的重叠,因为相同的机会(干式墙就是一个很好的例子),可能是由于劳动力问题,设计效率低下或购买优化未将这三者结合而引起的。因此,一个想法影响两个或三个桶很常见,而影响四个或五个桶则很常见。

令人震惊的,无可辩驳的结论是,在价格为30万美元的美国房屋中,非常保守地发现废物超过了销售价格的20%。那是每单位60,000美元,这似乎是天文数字。 

可以吗?出于任何原因,多年来,由于采用精益原则并努力减少产品和工艺的浪费,房屋建筑未受到与其他行业相同级别的审查。 

重要的是要知道,其他所有经过彻底测量的行业(例如汽车行业),其废物排放量甚至占40%甚至更多。曾经参观过汽车厂吗?有没有看过他们现在如何在几乎没有库存的同一条装配线上建立多个模型?有没有看过几乎没有浪费的运动和几乎零返工?有没有想过让相同的人日复一日地在同一地点使用相同产品在同一地点工作的奢侈?现在问问自己:哪个行业本质上比当前实践更浪费,是房屋建筑还是汽车? 

我休息一下 

20%才刚刚起步,让我们来看一下。

 

水桶

每个存储桶中的10,000美元价值来自我们积累的数据,以至少支持该金额,尽管对于某些建筑商而言,潜力更大。 

例如,我们发现,您在产品中找到的每一美元,至少会发现两个正在处理的美元。每个建筑商都会比其他建筑更偏向某些类别,因此分布差异很大。 

他们关注的地方并不总是最大的钱,而是建造者更熟练或至少舒适的地方。每个人都追求第二号产品,因为这是最简单的。您可以看到它,感觉到它,并为废物拍照。另一方面,过程是第三项,或者说是土地开发的“黑手艺”,而过程第一则要困难得多。周期时间(第4号)通常不受影响,因为大多数建筑商并不完全了解吸收对固定成本的显着影响。至于供应商/贸易成本,几乎每个人都害怕触及5号和6号,尽管我们确实看到了进展。

 

时段1:$ 10K,土地和土地

在项目结束时,如果房屋成本差异超过500美元,则建筑商将召集法院进行调查,以寻找出处。但是,如果成品批次的成本超过原始预算$ 5K,反应是:“天哪,土地肯定在这里很贵”,然后转到下一个议程项目。很自然地将精力集中在您可以控制的事情上,成批生产成本的三个组成部分中的两个似乎大大超出了我们的影响范围:原始土地的价格和应享权利。 

但是剩下的大量资金,即土地开发,可能会使您的心跳加速提高1万美元。使地段平衡的污垢平衡通常可以显着降低成本,方法是:在进行大规模定级和地下之前,先确定要建造的东西,然后再坚持下去,这可以大大降低成本。  

同样,将真正的想法纳入如何布置实用程序中可能也是巨大的。例如,将沟槽从车道下方挡住始终是一种奖励,但在不可避免的情况下,特别注意深度,铺垫和回填可节省成千上万的保修成本。在这里冒汗的细节可能会产生重大的底线影响。 

 

桶2:1万美元,产品-包括设计,计划和规格

尽管在最近的行业崩溃中成功摘取了这一类别中的低挂水果,但我们仍然对每次会议中发现的内容感到惊讶。这里有许多资源可供检查,其中包括混凝土,机械,饰面和其他所有成本类别中的大量浪费,但是我们几乎在任何地方看到的最严重的浪费都是木材和人造木制品(EWP)的桁架和面板。这是一所罕见的房子,我们无法迅速发现1,000美元的浪费,而3000美元是很常见的。 

每个建筑商必须满足两个法规:建筑法规和“客户法规”。遵守二楼主人的建筑规范,每当客户经过时,她都会感到反弹……而您迷路了。但是,除了这两个代码外,所有都是浪费。 

我不断听到一些关于过度建筑的说法,例如“这一定是剪切要求或风荷载”。好吧,真的吗?很多时候,它仍然是超建的。除了一些显着的例外,大多数架构师都不关心这些细节,并且大多数工程师对它们的规格过高,有时甚至过于苛刻。一些建筑商只是让木材/ EWP /桁架供应商来做起飞和布置,而我们发现所有这些都超出了规格。 

答案是找到一个真正优秀的工程师。通过彻底拨出每个计划的要求和不要求,一个人将为您建造的每栋房屋多次节省您的费用。

如果您购买成品,则方法是与开发人员积极地在上游合作,以确保他们了解您的需求以最有效地进行构建。  

 

时段3:10,000美元,流程-包括间接费用,销售和营销

过程确实是住宅建筑中的圣杯,我们可以在同一标题下正确地组合下面的4号和5号。它本身应该有一篇文章。 

有很多房屋建造过程需要考虑,但核心是通常所说的“启动包”。掌握了启动包,并获得了供应商和行业对其准确性的反馈,您可以预测大多数其他情况,这些情况对任何建造者来说都是如何。当我在1980年代从一位国家建筑商的芝加哥分部开始时,它的起步包被称为“圣经”,它表明了人们对待它的崇敬程度。现场主管,项目经理,供应商和行业都认为这是福音。那样好,那么准确,完全可靠。 

为了到达那里,还必须做很多其他事情。期权和选择权100%确定,销售人员接受培训以出售公司提供的产品,并在满足所有截止日期的同时使客户满意。几乎没有延期变更单,也没有VPO。 

在更上游,管理层已经尽早决定了公司的建设并坚持了下来。尽早进行采购,以便可以预先确定所有投标,合同和合并范围。结果是一切运行得很好。 

想象一下,当我发现该公司中只有其他几个部门达到了芝加哥部门的准确性和完整性标准时,我会感到震惊。从那时起的26年中,我发现绝大多数建筑商无法达到该标准,他们为此蒙受了损失。在这一过程中,卓越运营所带来的差异-房屋建造商以及建造房屋的35至50个供应商和交易部门的运作状况均不可低估。这里任何少量的忽视都会转化为大笔的钱。 

 

存储桶4:$ 10K,循环时间

我已经写了几年的周期时间,也许是恶心,但大多数建筑商仍然没有意识到这种影响。根据我们的“节省天数计算器” Excel模板计算,每天每所房屋的美元波动通常是大多数建筑商最初估计的数量的四到七倍。 (给我发送电子邮件,以获取模板的免费副本供内部使用。) 

关键是在设定的时间段内,在更多数量的单元中增加固定成本的吸收,同时减少构建时间。然而,从低迷中走出来,当前的贸易短缺加上迫在眉睫的材料短缺,使周期时间延长了,这与我们所需要的恰恰相反。 

我们也发现,周期时间和质量之间几乎没有关联,因为通常认为质量需要更多时间。如果有的话,则相反。 

在不知道建筑商当前周期时间和成本结构(包括固定百分比和可变百分比)的情况下,很难在此确定经验法则,但要从每天每间房子节省500美元开始。因此,如果您建造了50个单位,并节省了5个计划日,则有50个单位的潜力,每单位$ 2,500或毛利$ 125K。引起您的注意了吗?假设您使用节省的时间来构建更多的单元并出售它们,但这就是目标。对于破解此代码的建筑商,一切都会变得更好。

 

存储桶5:10,000美元,供应商/贸易–浪费或不必要的旅行

对于本专栏的读者来说,这也不是新鲜事。再一次,它基本上保持不变。我经常向全国各地的供应商和行业群体提出一系列问题。首先我要问的是,从计划和规格到投标方案和开始方案,一切都正确地完成了每所房子的工作,除了完成必要的工作外,他们进行了多少次旅行。它们中的每一个总是一两个,许多人,例如画家和木材公司,报告说要增加三,四,五甚至更多的行程。然后我们谈谈这些旅行的费用。 

我想问一下,如果他们只消除一半的旅行,将会对他们的底线产生什么影响。从我们的数据库中,我们非常保守地知道,普通美国房屋的隐性成本因素是至少50次额外旅行,每次不必花费200美元。那是一张埋在美国每所房子下的1万美元钞票。 

但是,我对贸易商和供应商的最后一个问题实际上是针对会议室中的建造者的。我问:“你们当中有多少人曾经为了降低或减少这些额外的旅行并为您省钱而明确要求建造者与您坐下来?”我几乎从未见过举手。这是在他们的开销中,所以在他们的成本结构中,所以是的,您是建造者所付出的,但是没有人对此做很多。您说您真的对降低成本感兴趣吗?如果您消除了这些旅行,那么这些供应商和行业可以为您做多少实际工作?在竞标过程中,他们对您的看法可能会有所不同吗?

 

存储桶6:1万美元,供应商/贸易费用

这个铲斗在住宅建筑中几乎完全没有被触及,但是在大多数其他行业中,这是目前的标准操作程序。汽车制造商通常会在供应商的设施中花费一些时间在上游,以帮助他们识别并消除浪费和成本,因为他们知道自己在帮助自己。 

我想请木材和橱柜公司之类的高库存供应商在他们提供的日程安排,计划和效率方面考虑一下最佳建造商。总是给他们足够时间订购每所房子所需物品的建筑商。然后,我请他们想象一下,所有的建造者是否都那么出色?那么他们可以消除的库存百分比是多少?橱柜公司通常说90%或100%,而木材经销商的平均水平约为50%。  

大多数研究表明,库存成本每年平均至少占物料价值的30%。建筑商可以帮助供应商节省大量资金,而库存只是建筑商可以帮助的领域清单中的一项。与浪费旅行一样,如果我们要竭诚尽力帮助供应商和贸易商降低成本,您认为这可能会对他们下次竞标产生影响吗?指望它! 

即使是这个简短的概述也清楚地表明,在六个存储桶中的每个桶中平均索取1万美元不仅令人信服,而且是真正的低价会计。 2015年是危险建筑年,自低迷以来,我们一直梦想着有一个需求水平。提价将无法满足这种需求。实际上,如果有的话,您应该尝试降低价格。 

我们的一位建筑商通常平均每月要卖出35辆,而短短的2月份就卖出了72件,并提供了他所谓的“疯狂折扣”。证明需求在那里。然而,他知道他无法保持这种定价方式……除非……他找到了一种提高效率的方法。那是他的挑战。那是您的挑战:2015年可能仍然不错,而2016年甚至会更好,但是您最好开始。第一步是改变您的思维方式。 

撰写者
总统

斯科特·塞丹(Scott Sedam)是 TrueNorth开发,一家咨询和培训公司,与建筑商合作以改善产品,流程和利润。高级特约编辑 专业版,斯科特(Scott)撰写有关房屋建筑业务各个方面的文章,并赢得了2015年 杰西·H·尼尔奖,是商务新闻界最负盛名的奖项,因为他在 Pro Builder。斯科特邀请您加入TrueNorth的 精益建筑集团LinkedIn 并欢迎您的反馈 [电子邮件 protected] or 248.446.1275.

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