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中间房屋出租机会通过新产品征服市场挑战的机会's within reach


由Daniel Parolek. October 24, 2017
Mews家庭在南约旦的黎明,犹他州,犹他州的家园_提供经济适用房
双工,Fourplexes,简易别墅法院和大厦公寓可以帮助填补缺少的利基。在犹他州南部的南约旦的梅威斯收藏纪念碑,由Holmes Homes提供高效的收益率和入门级价格点,击中买家甜蜜点(照片:亚伦肖)

经济衰退后的条件带来了家庭建筑商的成本和复杂性,通常是入门级买家和留下的可靠性。对独特产品类型的多个市场段的需求和 可行的生活 可能已经预期了,但转变比预期更快地发生了。因此,许多建筑商正在争抢以改进业务计划,并弄清楚他们可以和无法合理地交付。

一个答案在于失踪的房屋:双工,Fourplexes,平房法院和大厦公寓是20世纪初建造的每个社区的一个组成部分,但近年来很少有建成。但是美国不同地区的建设者开始为他们的产品添加缺失中间类型以回答市场需求并差异化自己。

福尔摩斯家园,盐湖城地区最大的家庭建筑商之一,历史上主要建造了单独的独立家园,但有 开始提供联排别墅。最近,建造者发现越来越困难地提供入门级市场所带来的附加和脱离的家园。 “我们需要探索中间类型如何解决这一挑战,”福尔摩斯州的VP斯宾塞福尔摩斯说。 

建造者采取了计算的风险并介绍了 喵喵们集合了联排别墅。高质量的附属入门家庭的价格从180,000美元到220,000美元,达到价格点,即使公司的传统联排别墅也无法提供。在犹他州南部的南部,犹他州的总体计划黎明社区中的任何附加产品的每平方英尺销售价格最高(每平方英尺218美元),在犹他州,他们位于南部,在那里,他们在犹他州南部,在那里。 “它在其侧面翻了个传统的联排别墅,允许整个单位的产量和丰富的自然光线效率,”霍尔姆斯说。 “买家喜欢双层生活空间和紧凑但可居住的单位计划。”

 

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在黎明的Mews系列中,在犹他州的南部,犹他州,荷兰·罗马·罗马,配有一个充足的双高度伟大的房间(照片:礼貌福尔摩斯家园)。
 

在许多市场中,单家族分离的外壳在密度和产量方面被推到了其限制。下一步是什么?缺失中间类型提供典型产品类型不可能的可靠性,并响应共同的买家需求:提供不同和独特的东西。缺少中间类型允许建筑商吸引不仅仅是入门级的买家,而且还有那些寻找更小,更高质量的单位。

 

步行性增加了价值

调查表明,即使它意味着,所有市场段的近50%都希望走动生活 生活在较小的附件。建筑商在达到这个市场上最成功的是愿意提供双工,Fourpledes,简易别墅法院和豪宅公寓,在他们建造的地方有选择性。但是关于什么可行性意味着什么困惑。它不仅仅是让你的汗水来散步。步行性是指走在街上到咖啡店或酒吧的能力,或者您选择为您的业务租用的小型办公空间。可行性意味着能够在星期五在一天结束时停放您的汽车,并与您的家人漫步到餐馆,并且在星期一通勤之前,不必再回到您的车。 

但不是每个地方都可以实现90分的散步得分。(步行得分公共访问步行指数 测量任何美国地址的步行,按0到100的等级。)如果可以工作,则必须沿50到100点步行得分谱考虑,其中50个是“有点可行”和90到100是一个“沃克的天堂”。每一点计数:基于2014年1月至2016年1月至2016年4月的超过100万房屋,房地产经纪人 红鳍 (拥有步行得分)发现,一个步行分数点可以将房屋的价格增加3,250美元,或0.9%。部分地,中间壳体通过将平均密度提高到每英亩最小的16个住宅,理想情况下,缺少的中间住房有助于实现这一步操,理想情况下 - 邻里服务设施变得可行的程度。

 

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中间房屋类型是房屋规模和形式兼容。同一块内的各种分类提供了视觉品种,居民的混合,以及扩展或下降的选项 - 并留在邻居(插图:Opticos Design)。



有挑战,可以肯定:分区,街道设计,对任何不是单独家庭的任何东西的尼姆比反应,以及一个 稀缺良好的稀缺。寻找采用基于形式的编码的社区,以实现缺失中间类型的更广泛的混合,并且通常也讨论了停车场和街道设计挑战。全国各地的地方,如博福福特县,S.C.和辛辛那提等城市,和亚里桑那州的梅萨。已采纳 规定允许失踪的中间

 

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中间房屋缺失通常以650平方英尺的距离,顶部距离1000平方英尺。东海滩Fourplex,在诺福克,VA。,棕色设计工作室,包含四个豪宅公寓(照片:Jeremy sommer).


 

重新定义小

提供小单位的高品质已经证明了建筑商更专门地定义了适用于自己的利基市场的绝佳方式 - 特别是缩小空嵌套和单人家庭的市场。

在中间房屋的背景下,小房屋从650平方英尺开始,通常在1000平方英尺上排名,但是单位可以更大,特别是随着步行谱减小。在西雅图地区,简易别墅建造 小屋公司 已验证为1,000平方英尺的单位有一个强大的市场,适用于上端和入门级住房。开发商为单身女性购房者创造了一个代表其房屋的主要买家的利基市场。 “我们过去20年的最大市场一直是一个或两个人家庭,即寻求一个适度大小的房子,”荫塔·普鲁特(Cottage Company)总裁琳达·普鲁特说,“他们要求高性能的家庭,提供行人导向的家庭,以社区为中心的居住程度。“ 

 

怎么停车? 

增加密度 并不意味着强迫买家放弃汽车。相反,它为越来越多的家庭提供了越来越多的家庭的选择,不再需要两个或三个停车位。但对于糟透了中间房屋选择,现场计划和设计不能停车驱动。一个项目,所有三层的附加或略带独立的单位,底楼主要是停车不是一个好的解决方案:停车主导地面,缺乏视觉兴趣,并为更倾向于楼梯的老买家提供更少的选择。与可行性一样,需要沿着频谱考虑停车位。一个区域越可走动,您可以使用停车要求和配置越咄咄逼人。这可能需要在舒适区之外的转变,但这是填补未满足需求的巨大机会。 

选项包括胡同装载,集群停车场(山寨法院和口袋街道),停车垫代替车库,用于每单位的一个或多个空间,非直接通道停车,减少现场停车场​​。最后选择假设在线附近的街头停车。如果你认为这些想法只在轻度气候中工作,请再次思考。 “我们的客户爱上了社区,愿意考虑替代停车安排,在这里实惠,”Tim Busse,Tim Busse表示 圣查尔斯的新城, 在圣路易斯之外。巴士报告称市场已接受停车选择,如独立车库,覆盖和露出的街道停车垫,甚至没有专门的街边停车位。 

 

创造一个地方感

确保新社区中的一个中心强化了品牌,提供了社会空间,促进了可行性。但是,不需要大型市中心或剥离购物中心。虽然您需要长期的愿景和主计划,但通常最简单地开始,常有感受到当地和真实的东西。 

 

低成本,低风险 

您社区中心附近的一块土地可以被围绕和野餐桌子,一串灯光,并在空间添加了一个火坑。寻找当地工匠,这是一对已知的食品卡车已经证明了他们的商业模式,或建立一个地方供应商可以为啤酒和简单的食物提供的气流拖车,将为居民收集在那里。要求这些供应商永久地定位在您的中心,或者在食品卡车的情况下,考虑将另一辆卡车放在那里。

这种方法仍然是,仍然是,用于孵育在海滨,佛罗里达州的镇中心。以及在圣查尔斯的新镇等项目中,也是在圣路易斯的。您可以提供千禧一代和潮一代的活泼的地方,以低成本和低风险。更重要的是,它加强了您的立场,将品牌与竞争对手区分开来。 

确保您了解您的市场并可以轻松适应。例如,一个邻里啤酒花园,在实现它的户外露台的一个角落里创造了一个沙箱,所以孩子们可以在父母和朋友一起吃饭和饮料时安全地玩耍。 

 

柔性空间和咖啡

咖啡馆已成为美国各地的邻居和城镇的神经中心,而不是提供社区中心和游泳池,考虑补贴一家小咖啡店。这可以通过共享工作区和健身房和销售/管理办公室等共享工作区,可以集成到现场工作建筑的小型地板柔性空间中。这种使用灵活的地面现场工作空间已经在社区中完成了 南主要,在Colo Buena Vista。和 肯特兰斯,在Gaithersburg,MD。 

 

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佛罗里达州的市中心,使用这种气流拖车和小型售货亭使用临时空间孵育,以创造一个地方和测试业务概念的市场可行性。 (照片:Opticos Design)

 

把它混合起来

销售批次和硕士综合社区的传统方式一直是通过密度,产品类型,大小或价格点分离壳体。有效的缺失中间结合了同一块内的不同密度,类型,尺寸和价格点的住房类型。这是因为全方位的外壳类型都是房屋级和形式兼容,可以集成和混合在同一块上,作为单独的拆卸的房屋。史蒂夫Ebensberger,eVP 大卫花边住宅, 在坦帕,佛罗里达州。,指出,在庆祝活动中,FLA在同一块上的第一个多种多样的产品类型。,差不多20年前,随着生命变化发生的,允许房主留在同一个社区的策略,向上或向下移动。 “随着我们的迅速老化,这对我们来说是一个很好的考虑因素,”他说。

混合家庭类型当然是挑战,当然是建筑商和主开发人员在他们提供批次的方式中。一个良好的起点是在社区主计划中建立一个在社区主计划中的几个块的短期或结束谷物上的双工或零点,这是单独的家庭分离,确保您社区内每条街的两侧都面临着类似的住房类型另一个。 Ininyx + East的土地收购副总裁David Leazenby表示,“买家想要选择,投资者和贷方希望在项目中更具灵活性,规划官员期望对现有社区进行更加周到的融合。产品的混合提供了各种各样的社区,增强价值,并有助于创造我们今天正在寻找的地方的类型。“ 

 

Daniel Parolek,AIA,是Opticos Design的原则,在加利福尼亚州伯克利。 

 

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