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房屋建筑商:迅速采取行动以获取税收抵免额

房屋建筑商:迅速采取行动以获取税收抵免额

建筑商应做好充分准备,以充分利用购房者的税收抵免。美联储将不会再提供任何扩展或刺激资金。


作者:Pat Curry,特约编辑 December 31, 2009
这篇文章首先出现在 PB 2010年1月 Pro Builder问题。
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优化税收抵免时间紧缩业务的5种方法
使用NOL返还将现金放入口袋

当国会去年11月扩大并扩大购房者的税收抵免时,帕特·尼尔(Pat Neal)已经做好了准备。位于佛罗里达州莱克伍德牧场的Neal Communities的首席执行官扩大了他的业务。他的工作人员列出了68套规格房屋,这些房屋将在2010年6月30日截止日期之前完工并准备出售,并开办了另外6套规格房屋,并开始为另外24套房屋建造生产线。尼尔(Neal)加强了他的采购和会计人员,他的土地部门有四人“向各地讨价还价”。他还增加了另一名总监,以确保房屋按时完工以在截止日期之前完成。

“我们认为这将是限制因素,”尼尔说。 “我们认为,到6月30日,我们将能够出售的房屋数量超出了我们的预期。”

 

尼尔社区(Neal Communities)是众多房屋建筑商之一,它们正在扩大运营以利用扩展和扩展的购房者税收抵免。首席执行官Pat Neal预计销售额将比2009年增长20%,这在佛罗里达州西南部并不算壮举。此处显示的是佛罗里达州帕里什的Forest Creek图片:Perry Johnson

税收抵免的影响可能很大。全国房屋建筑商协会(NAHB)估计,信贷的提供将在今年产生180,000笔房屋销售,创造211,000个工作机会,并产生近100亿美元的工资。

但是随着税收抵免的扩大和扩展,国会已经明确表示,住房行业不应期望联邦政府再提供任何刺激性资金。也没有更多的扩展。除了在美国境外服务的现役军人外,首次购房者和现有购房者需要在4月30日之前签订房屋合同,并在6月30日之前完成销售。

“就是这样,” NAHB负责税收和政策问题的助理副总裁罗伯特·迪茨(Robert Dietz)说。 “人们需要认真对待这个截止日期。”

市场推广

在如此短的时间内,建筑商不能将时间或精力浪费在任何不会产生销售的东西上。虽然新的税收抵免包括过去八年中至少拥有住房的买家,但许多建筑商选择继续关注市场,在截止日期之前有最大的关闭机会:首次购房者没有房子出售。

尼尔说:“在过去的四五个月里,我们的升迁买家遇到了麻烦。” “他们中的大多数人被困在以前的家中。他们要么没有股权,要么负资产,要么违约,因此信誉欠佳。我们目前不向他们进行营销。”

 


国民健康保险局 估计,信贷的提供将在今年产生180,000笔房屋销售,创造211,000个工作岗位,并产生近100亿美元的工资.

为了广为人知,建筑商已经加大了营销力度。 皇家橡树建筑集团 位于北卡罗来纳州罗利市的“双倍税收抵免”促销活动,提供了8,000美元的奖励计划,买家可以将其用于降低价格,协助结算费用或升级。

公司总裁Rich Van Tassel利用延迟取消的方式获得了1月和2月当地新屋指南的封面和两页内页。他还制作了每周30分钟的有线电视节目,并向其员工增加了营销经理。

Van Tassel说:“我们正在尝试利用税收抵免的催化剂来开始新的一年。”

专家建议

到目前为止,市场营销只会带动建筑商。销售人员需要精通税收抵免的详细信息,以便能够清楚地向潜在购买者解释。

“人们更喜欢与专家做生意,”来自纽约的新房销售教育者Myers Barnes说 迈尔斯·巴恩斯律师事务所北卡罗来纳州的凯蒂·霍克(Kitty Hawk),“对于规则感到迷失方向的困惑的买家无法购买。”

巴恩斯的建议是“将每个销售人员变成专家”。他建议使用NAHB税收抵免网站上的可用信息来创建有关抵免的情况说明书。

国民健康保险局 的Dietz强烈鼓励建筑商充分利用该网站。他说:“这是目前最权威的网站。” “无需重新制造轮子。链接到它,剪切并粘贴。行业需要更多地使用它。”

康涅狄格州特伦布尔的伍德兰集团的所有者格伦·塔坦格洛(Glenn Tatangelo)表示,他的销售伙伴不仅受过培训以讨论税收抵免,而且还可以帮助认为自己没有资格获得抵押的买家。

塔坦格洛说:“我们说,'让我们为您找到答案。' “我想确保我们保持不断的沟通,并引导他们完成评估和财务流程。”

系统检查

在进行任何销售和市场推广之前,必须具备在截止日期之前将房屋交付给潜在买家的能力。在过去的几个月中,在几个市场中,采购订单的活动已经加快,但是建筑商应该不会以诱人的价格排列成品,也不必找贸易承包商来应付增加的数量。建筑商应采取一些积极的步骤来获得许可,美国建筑主管合伙人史蒂夫·海斯(Steve Hays)说。 鲁宾·布朗住房建筑商服务集团 in St. Louis.

海斯还建议建造商与他们的贷方商讨建造规格的资金。他说:“如果没有规格,就会错过市场。” “在这个价位上,许多人不想等待建造房屋。如果搬家的人确实卖掉了房子,他们现在想买东西。如果您没有任何可用的商品,那您将错过一笔买卖。”

科罗拉多州利特尔顿市Shinn集团总裁,举世闻名的商业顾问Chuck Shinn告诫说,对于大多数建筑商而言,利用税收抵免的最大挑战将是重新实施自市场崩溃以来搁置的系统。其中包括采购订单,保修计划,施工时间表以及与贸易承包商的合同安排。

 

“ 2010年,我的生产水平将恢复到2005年夏天的水平,而员工人数将减少40%。” —帕特尼尔

Shinn说:“建造商需要回到流程和程序,并真正提高他们的工作效率。” “他们可能需要选择几个社区来关注,他们可能需要更改产品。”

该产品必须符合目标消费者的需求:居住在公寓中的入门级购买者。他说:“这里有一些装饰精美的两居室公寓。”

Shinn不建议的一件事是重新雇用大量员工。不能保证税收抵免到期后的活动会持续下去,而且大多数建筑商都精简了他们的运营以减少开销。帕特·尼尔(Pat Neal)学到了这一课,他没有计划调回人员。

尼尔说:“ 2010年,我的生产水平将恢复到2005年夏天的水平,而员工人数将减少40%。”

为了适应不断增加的活动,Shin建议将诸如采购,建筑计划,估算和选择等功能外包。他说:“建设者应该看那些而不是雇用人,这是很难摆脱的繁琐的日常开销,” “它允许小型建筑商像公众一样玩游戏。如果他们利用其中的一些优势,那么他们看起来就像是一个拥有真正才华的巨大建筑商,而且仍然是一家小公司。”

6月30日之后的生活

当然,每个人都想到的问题是税收抵免期满后会发生什么。 Shinn指出,最大的两个购买者人群是正在缩小规模的婴儿潮一代,以及20岁左右的千禧一代,他们是首次购买者,他们想要更小,更开放的计划。

他说:“这将是一个非常有趣的市场。” “为复兴做好准备。我们已经触底。我们要回来了。希望这种刺激能使我们进入一段可以恢复的时期。”

尼尔(Neal)只是在为这种情况做计划,考虑到他已经做过足够长时间的房屋建筑商,经历了几次低迷时期(“我看过这部电影五次了,”他说),他有支持他的计划的历史。他目前的预测是,到2010年在佛罗里达州西南部销售379辆,这是该国最差的市场之一。这将比该公司在2009年出售的产品多20%(其中30至50来自税收抵免)。尼尔(Neal)认为2010年是通过土地出售产生现金流并保持其员工工作的一年。他预计2011年会更加强劲。

他说:“我们在2009年处于生存模式。” “今年,我们将处于增强的生存模式。我们计划在2011年和2012年赚钱并享受乐趣。”

 

优化税收抵免时间紧缩业务的5种方法

  1. 力争在流程(采购订单,施工进度表,保修计划等)中实现最高效率。
  2. 如有必要,请重新设计产品以符合目标市场的需求(最有可能是首次购买者)。
  3. 与其雇用您解雇的所有人,不如外包购买,估算和其他功能来处理业务增长。
  4. 将您的每个销售助理变成购房者税收抵免的专家。
  5. 与您的贷方谈谈建造样板房的融资,这样您就可以抓住急于搬迁的买家。

使用NOL返还将现金放入口袋

 

他说:“前几年我付了税,我正在申请结转。” “我很期待得到这张支票。”

在新法律生效之前,只有平均总收入低于1500万美元的建筑商才能申请结转,然后只能进行两年。现在,该上限已删除,结转期限已延长。国家建筑商预计将大量退款,但他们并不是唯一应该考虑提交修正后的退税的人。

如果您在2008年或2009年出现经营亏损,特别是如果您不符合2009年2月通过的刺激计划的资格,请与您的会计师联系,以了解如何获得退款。

“如果您还记得,2003、2004和2005年对于建筑商而言是可纳税的收入年,”注册会计师兼St. Louis RubinBrown住房建筑商服务集团负责合伙人史蒂夫·海斯(Steve Hays)说。 “他们支付了大量税款。 [结转]可以立即提供现金。那将是巨大的。”

法律不要求倒退五年。如果您在三年前缴纳了更多税款,则可以将当年的亏损计入当年。

“您可以在这两者之间每年进行一次,”总部位于加州弗里蒙特的CPA公司的房地产建筑业务负责人Bill Norwalk说 Sensiba San Filippo。 “您正试图将尽可能多的钱放回您的口袋里。”

尽管从财政部收到巨额支票的前景令人兴奋,但海斯和诺沃克都指出,超过100万美元的金额实际上可以确保您受到审计。

诺沃克说:“您必须睁大眼睛,知道国税局有可能不允许其中的一些。” “但是,不主张它没有道理。我有一个客户将获得200万美元,是的,他将接受审计,但这是他愿意承担的费用。”

海斯说,由于退款可以在提交退货后的两到四个月内出现,因此值得尽快投资申请退款。

海斯说:“这些是现在而不是以后要做的事情。” “它在非常重要的时刻提供了一些营运资金。”

在房地产市场的顶峰时期,在佛罗里达州杰克逊维尔市,关闭了180所房屋,收入约为8000万美元。在2009年,该建筑商完成了约35栋房屋,营业收入略超过1200万美元。执行合伙人马克·唐宁(Mark Downing)(如图)表示,他计划充分利用刺激方案中税法的变化,使他能够将净经营亏损结转至五年之久。

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