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家庭建筑商:建筑和金融

家庭建筑商:建筑和金融

在一些市场,银行与建筑贷款变得更加激进,甚至是融资土地发展


编辑迈克贝恩 September 15, 2014
平衡看见看,以平衡建筑商的房屋和金钱贷款
照片:Pixabay / Raten-Kauf

即使在黑暗的日子里 房屋泡沫爆发,史诗开发校长Jim Lavallee是“在边缘杀死它”。

家用建筑师将他的重塑业务驾驶,因为亚特兰大被止赎房屋令人震惊,只需30,000美元就可以了。从2008年到2010年,Lavallee在便宜的情况下购买了令人作呕的物业,固定了它们,翻转它们。 
 
“我们在保证金上制作了30%至40%,但我很难得到银行来触及我们,”他说。 “我有一个轨道记录,我们很大,[但]我无法得到任何兴趣的人。”
 
Lavallee Jokes认为,愿意借贷的银行家缺少慷慨的术语:“把所有的钱放在他们的银行里,他们会把它归还给你。”因此,基于Chamblee的Chamblee,公司寻求小型银行,在房屋萧条的尾端开展业务。他们没有在营养日期间从贷款建筑和开发贷款中燃烧的银行的遗产问题。新手也提供了更好的条款。 
 
“我们故意瞄准小型诺夫银行,因为它们是有限市场的银行类型,他们可以竞争和贷款,”拉瓦利说。 “这就是我们开始的方式。其中一个否定是较小的银行只能为任何一个客户提供如此多的钱。因此,我们还致力于拥有10亿美元和20亿美元的关系,以便我们可以成长。“
 
 
这家位于亚特兰大弗吉尼亚州弗吉尼亚高地社区的史诗开发建造的地中海风格的家庭设有两层楼的门厅,六间卧室和5½浴室。照片由史诗开发提供
 
 
史诗般通常建立 单家庭住宅 on infill sites 在亚特兰大社区,即将关闭达成协议以在600,000美元至70万美元的价格下售价10美元,此后另外16个单位。 Lavallee预计今年1300万美元将推动史诗的年度收入高达1800万美元。
 
与经济复苏一样,建设者的信用可用性是改进取决于邮政编码。至少在汇总层面,联邦存款保险公司(FDIC)数字展示了一四个单位住宅习得,开发和建设的杰出库存()&c)与上一季度相比,FDIC保险机构贷款在2014年第一季度增加了4.46%。虽然家庭建筑的库存&C贷款自2013年第一季度以来,贷款率达到12.2% - 或近50亿美元 - 贷款活动仍远低于2007年达到的高峰水平,径至10年和20年的平均水平。
 
“我认为这些银行的一些挑战是他们愿意在多大程度上获得更积极的程度,”亚特兰大的银行业分析师银行分析师克里斯托弗里诺克说。 “每个公司都不同,因为有一种不同的态度,他们将增加多少杠杆。杠杆只是意味着相对于资本的建设,这些公司愿意接受。如果您回到经济衰退前,您将有银行在建设贷款中以三到五倍的资本水平贷款。今天这个数字无处可行。在许多情况下,它在资本的数量低于100%。我们仍然有那些问题在哪里有挑战在100%的资本附近的地方,更不用说。“
 
 
照片由史诗开发提供
 

更冷的呼唤

虽然杠杆落后的衰退时间,但是在抵押贷款再融资活动开始萎缩后,他们开始使用更多的电话和银行访问。银行业唯一有利可图的收入龙头在联邦储备金董事长本伯南克在2013年5月提到的情况下增加时,央行将减少债务购买的可能性。银行发现自己拿着一堆没有产生收入的存款。
 
“在这一点上,他们绝望地在书上贷款,所以房地产看起来很棒; 4年前,它有毒,“Ole South Properties,Murfreesboro,Tenn的John Floyd,Omer and Ceo表示,”现在它是“我们可以做些什么来让您的业务?”在这个市场上,没有一天在某人不打电话的地方想要尝试做一些贷款。我们更有可能与我们的业务新的银行与我们新的银行见面,而不是与银行会面,这些银行在经济衰退期间留下了一点点。我们有点挑剔,我们谈论谁。“
 
银行家必须履行获得弗洛伊德的业务的先决条件是 资助土地开发。 2011年秋季,中田内岛银行开始宽松信贷,但仅用于垂直建筑融资。只有在过去的六到七个月内,他们也开始扩展开发贷款。 
 
“在我们的市场中,有一个亲戚 很多钱弗洛伊德说,银行迫切需要建设。“ “在某些时候,他们真的没有选择。他们必须进入发展业务,或者他们失去了整个建筑贷款块。我认为这是在这里推动市场的原因。我认为他们不想进入发展贷款业务,但它是一种,如果你做一个,你必须做另一个。这就是我们看的方式。如果一家银行不愿意开发出贷款,那么我们将在其他地方寻找我们的垂直建筑贷款。“
 
 
这款Ole南楼在默弗瑞斯伯勒,Tenn的Puckett驻地社区,提供近3000平方英尺,五间卧室和三个浴室。照片由Ole South提供
 
 
Heather Dosch,John F. Buchan Homes,Bellevue,洗涤,自衰退以来,稳定地与两名当地银行家稳步努力。然而,由于抵押和再融资市场下降,她感觉似乎有史以来一直被贷款人追求。 
 
“我当然没有这种情况在2010年回来,”Dosch说。 “现在我有很多人想开发更多的关系并更多地借更多。我们一直在增长,所以我们借用我们的总体长期目标。我有一个第三个男人,[和]我告诉他,我会给他一个我们来的下一个项目的裂缝。我是不情愿的,因为我想保留我们借用的东西尽可能少,而且我在贷款中有很多能力,我们现在正在使用。“
 
作为伟大的经济衰退,加利福尼亚州,德克萨斯州和华盛顿,D.C,是最早的市场之一,以表现出对升降和下行买家的新房人的强劲需求。这就是富国银行拿起更多贷款业务的地方,并迅速看到更多的项目和建筑融资银行竞争。夏洛特,基于N.C.的银行的借款人组合主要包括三种客户类型:国家建筑商,公共和私人,可以获得公共债务和股票市场和企业集合信用设施; 中间市场建设者 谁每年靠近125至约1,000所房屋;和许多开发人员都拥有建筑公司和/或他们提供土地的稳定的建筑商。
 
“我们当前环境中的投资组合往往是更多的区域细分,因为这是我们看到最多的机会的地方,”韦尔斯法尔戈商业房地产集团家庭建筑商业银行行政副总裁R. Bird Anderson Jr说。 “我们专注于最多机会的地方,在效率方面,我们最爆炸的地方。”
 
总体而言,安德森争夺了的水平&C融资反映了家庭销售需求水平。事实上,建设者报告了恢复早期的银行家将以65%的贷款价值承销贷款,但现在在某些情况下比率更高。此外,社区银行的贷款人最初会提供建筑贷款,因此建造者必须自由和清晰拥有土地。今天,一些机构融资了最多的土地成本的一半。
 
“它遵循那个链条。如果有对新房需求,有项目融资需求;如果有对项目融资的需求,银行与其他债务提供者将会回应,“Anderson说。
 

 

照片由史诗开发提供
 
 

非监管的贷款

在这些替代贷款人中 萨巴尔金融集团,纽波特海滩,加利福尼亚州。,加利福尼亚州。,2012年1月开设了大门。非监管贷方往往留下短暂,融资项目,凭借三年或更短的条款。金融服务公司远离更大,长期项目,以减少下一个周期性下滑击中时用库存融入的风险。 
 
Sabal贷款的构建器客户端的类型运行域,包括 公开交易建设者 寻求非追索贷款(如果借款人违约,发行人扣押抵押财产的债务义务,但不能从借款人寻求进一步赔偿资产负债表管理。通常,这些贷款不计入公司的杠杆契约,这使得建造者能够承担更多的债务,而不会影响其采取更多杠杆的能力。 
 

将您的最佳“执行侧”呈现给非调整贷款人

与银行一样,非监管贷款人,如萨巴尔金融集团,纽波特海滩,加利福尼亚州,审查财务记录,以评估是否向潜在的建筑师客户延长贷款。但是,商业银行家在土地和/或垂直建设,检验和其他行政顾虑的评估价值上直接审查,汤姆法雷尔·萨巴尔·萨巴尔·萨巴尔·萨马尔融资总监,指出,它侧重于银行在处理的变量上进行“执行方。”因为金融公司正在处理非追索贷款,“我们希望在一天结束时确保我们有一个产品来销售并获得报酬,因为我们没有能够回去寻找和寻找有人在担保上表演,“他说。
 
性格数目
建筑师在经济衰退期间与供应商,贷方和交易一起处理他的公司吗? “家庭建筑社区很小,所以当你检查你的行业资源时,你可以弄清楚谁适当行动,谁没有,”Farrell说。
 
做你的作业
“当我们与建造者交谈时,他们很熟悉市场的Comps,并且随着可能与他们竞争的线路的新项目,这为我们提供了一个舒适的水平,这些家伙真的知道它们是什么“再做,”Farrell说。 “他们有能力执行。另一方面,建筑师对市场的答案是模糊的,贷款人对候选人的执行能力进行了疑虑。“
 
技能
“我们看看建筑师的团队,以确保他们在营销方面拥有他们的团队成员,建国方等。如果他们希望看到他们拥有必要的成分,以获得所完成的家庭建筑项目的所有方面,“Farrell说。金融公司遇到了展望,在开始自己的公司之前,在一个大型公共建筑商中是一个大年的区域经理。他们不是将他们的手进入“汤坚果”的业务方面,他们将这些责任委托给别人,因此缺乏一些技能和专业知识。 “只是因为他们参与了一个公共家庭建设者建造了2,000个家庭,并不意味着他们可以成功开始和运行自己的业务,”Farrell说。
 
瑕疵
由于巨大的经济衰退,该行业纷纷乱扔垃圾,这些建筑商已经破产,契约,并在其记录中取消抵押品赎回权。这些事件不一定是交易破碎机。 “底线是他们前期的,并主动地与他们的股票伙伴和贷方主动,”Farrell说。 “他们做了他们可以做的一切来履行他们的承诺吗?他们可能无法处理他们所有的义务,但至少他们试图用他们所拥有的资源做点什么。这就是我们正在寻找的东西。如果我们用建筑师进入一个艰难的地方,我们知道我们正在武装武装,以试图解决问题并获得最佳结果。“
 
另一个客户类型是区域建设者,否则可能需要考虑培养机构股权合作伙伴或私人投资者,并在项目中给予他们股份。萨巴尔融资允许这种建设者进入更多自己的公平,因此,从项目中保持更多的利润而不是分裂或给予伴侣的更大分享。 
 
最后,如果萨巴尔很舒服,建设者有足够的流动性和现金流量,以传统银行被传统银行贷款的贷款被视为贷款的小型建设者是贷款的贷款。
 
“无规范的金钱是昂贵的,但我们看到许多家庭建设者愿意支付更多,因为他们可以确保资金并获得更高的提前率,以便他们可以带来更多的资金来为他们的项目提供资金,”塔巴尔·萨巴尔斯说家庭建设者财务总监。 “股权是您最大的资本成本,因此确实可以通过能够使用更多的杠杆和更少的公平来降低资金成本的方式。如果你从那个角度看它,那就更便宜了。“
 
由银行虐待的建筑商是萨马尔前景,以及在失去几乎所有内容后试图重新开始运营的行业退伍军人。这些客户不愿签署返回贷款与银行的保证,因为他们不打算在业务中长得更久,不想再将他们的个人财富放在线上。
 
“银行正在寻找一个强大的资产负债表,而我们的贷款是非追索权。我们看看财务状况,但我们花了更多时间分析房地产而不是典型的银行所做的那样,“Farrell说。
 
 
照片由Ole South提供
 

辛苦钱

监管机构仍然专注于贷款分级和信用质量,但对银行家的评估和检查政策也有激烈审查,这些政策,洪水保险和其他行政职能的应用。虽然与三年前相比,银行贷款条款有很大改善,但与投资者的攻丝资本相比,贷款申请似乎似乎繁重和耗时。
 
这就是为什么大部分建筑融资和文艺复兴房屋的一些发展资金来自私人投资者的一个原因。奥斯威哥湖,矿石,矿石,建筑师于2010年完成了计划重组,今天与四个银行合作,建造者在第11章提交之前与其中有联系的两个银行。但在公司的初期从重组开始,它没有融资选择。通过口碑,房地产经纪人帮助建设者招募了十几个富有的人 - 他们彼此相互了解社交,一些经常打网球 - 投资文艺复兴的项目。
 
“我们已经做的很多事情都在购买现货很多,并将物品放入生产中。这是相对较时间的受限,我认为银行可以在不到四到五个星期内做任何事情,“蒂姆品种洛杉矶的首席运营官蒂姆品牌表示。 “这些家伙在几天内有所作为。没有评价,没有那种东西。他们只是看待这个财产,如果他们喜欢它,他们就像与我们的关系一样,他们前进。从服务角度来看,它们很棒;但显然我们正在为此付出代价。“
 
房地产可以对私人投资者的投资充满吸引力,因为它是银行的投资。返回范围在8%到12%的位置。 Lavallee将投资者添加到他的资本来源混合中,并支付了8%至10%,没有任何点。他认为这些条款与银行贷款相比相当经济合理,一旦获得评估,结束和其他银行费用的费用。 
 
社区银行长期以来一直是建筑商融资的基岩,但他们今天的下降约为6,000人,而2007年的每2007年为每项FDIC - 表明传统贷方可获得的资本池正在萎缩。但这些数字可能无法预先预示到未来。虽然社区银行行列中正在进行持续整合,但消失的大部分机构在资产中少于1亿美元。在三分之二的收购交易中,较小的银行被其他社区银行收购。最近的FDIC季度报告发现资产的银行数量在1亿美元至100亿美元之间,仍被归类为社区银行,其数量既有数量和资产规模以来实际上增加了1985年。报告说:“我们的分析表明预计社区银行业的衰落已被大幅夸大。“
 
在田纳西州,有一部少数银行最近被买到,包括一个机构,弗洛伊德坐在董事会上。然而,他认为没有必要追究替代融资或带入投资者。他的公司目前与14个小银行的业务进行业务,至少还有25到30名更多机构,他可以在该圈子之外的贷款方法。
 
“那么你有你的大银行,他们以低价格和低成本诱惑你,”他说。 “我们正在与一些大银行开展业务,但我们正在与小社区银行坚持我们的资金来源。他们是那些帮助我们通过经济衰退的人。“ 
 
写道
高级编辑

迈克是高级编辑 Pro Builder. 自定义建设者 杂志。迈克的双重杰西H. Neal奖获得者,迈克拥有近30年的新闻经验加上众多新闻和专题奖项,包括来自专业记者协会,美国商务新闻博士社会的荣誉,以及全国真实协会遗产编辑。他还在二十多年来经营了砌体恢复业务。 [电子邮件 protected]

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