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家庭建筑:新市场和重做

家庭建筑:新市场和重做

Grayhawk家园和David Weekley Homes分享他们如何准备进入新领域,以及D.R. Horton在一个被遗弃的公寓楼的网站上建立。


编辑迈克贝恩 July 1, 2014
家庭建造者征服新市场

到2010年,Grayhawk家园在乔治州哥伦布的新家庭市场占据了他的新家庭市场的份额,并使沃特堡进入了北京堡。 2005年国防部启动的美国部队和基地关闭的重新调整迁移成千上万的军事人员和家庭到建造者的核心市场。 David Erickson于2007年创立了他的公司,到2012年,富堡省涌入将建设者的年度收到248个房屋及其在上年的收入为6100万美元。但埃里克森是该地区22年的建筑商,南方格鲁吉亚市场的公认增长前景将被限制为重新调整损伤。所以他开始看着拓展的状态。

2011年,爱荷华州的Rottlund Homes的资产在一起,举行了街区。 Erickson购买了建筑师,去年他的爱荷华州的70岁占297年的年度闭幕式,收入增长至6500万美元。但在制作跳跃之前,Erickson带有婴儿步骤。他通过与当地公司合作测试了中西市的市场,并在Rottlund可用之前建造了大约十几个房屋。
 
“埃里克森说:”这将大大难以更加困难[拉动扳机]。 “这将是一点背景知识,并且在表面上,我通常不会对那样的东西说”是“。但是,在那里已经完成了10到15个房屋,我们有贸易基础支持;我们知道销售的是什么并没有出售,赢得的价格是多少。我们知道我们的供应链合理良好,因此决定做出相当大的飞跃开始有意义。“
 
 
 
 
 
在经济衰退期间,在DES MOINE的建造者朋友带来了太多的开销和土地接受了ERickson的提议,以帮助摆脱一些合资企业。接下来,埃里克森的经理之一在那里度过了一周的时间,看着很多,检查竞争,并用正面报告回到家。埃里克森两周后加入了他的回程旅行,通过与房地产国和当地交易进行了更多的市场情报。最终,他的结论是Grayhawk可以在价格上建立意义并造成伙伴关系的价格。
 
“我们在格鲁吉亚建造的产品,以及我们在des Moines建造的产品,我们在这里并不谈火箭科学。它们基本上是好的,坚实的房子,所以它不像你必须发明一个你以前从未见过的贝弗利山的产品类型。 des moines做了更多的联排别墅,所以如果你要做Townhomes,你必须了解它的那一点,这是不同的。但我们在格鲁吉亚和DES MOINE建造的基本房屋是热,质量优良的建设。“
 
使膨胀更加卑鄙的其他因素包括供应链协同作用。 Grayhawk与可以转移到新市场的供应商进行国家合同。加上入境成本相当低。
 
 
 
 
但是九个月和十几个成品的房屋后来,与当地建设者的合作关系“没有聚集在一起。”然后Rottlund资产上涨。如果他想在DES MOINE进步,埃里克森有重大决定。但到那时,他的公司已经拥有了一年的信息,有关该市场和建筑物的信息,因此他更舒适地决定购买。
 
从那时起,Grayhawk已经扩展到Anuburn,Ala。再次与当地的建筑师合作,这次定制家庭建筑稀释素的发展。这种扩张正在与Erickson攻丝的DES MOINE在当地建筑师的知识中开始,对该领土的舒适,并从那里扩展。 “我们与迈克尔·帝威的合作伙伴关系,开始得到一些牵引力,我们最近完成了一些产品的合同,”埃里克森说。
 
他暗示Grayhawk希望在其他二级市场中成长,并且很快就可以为另一个冒险的交易密封。 
 
“它已经让我们差不多三年了,让我们的DES MOINES运营如我们习惯于运行。一个建议是它永远不会像你认为的那么容易。你会学习真正的快速,充满信心是一件好事,但计划让你的信心遭到比赛,在你做对之前遭到菲利的次数,“他说。
 

Weekley扩张

 

 
 
David Weekley Homes还通过与当地建设者合作,减轻了印第安纳波利斯和凤凰城的一些风险。但休斯顿建筑商也在那里的开发商的邀请邀请自己进入盐湖城,最近在芝加哥开设了独立的师。
 
“随着每个市场,这不是科学;这是一个艺术,它取决于那里的个性和人民。在我们进去之前,我们花了很多时间看市场,“董事长大卫花。 
 
 
 
 
2011年,Weekley与印第安纳州的埃斯特里奇集团合作,并通过购买T.W的资产进入凤凰城。刘易斯并将亚利桑那州的运作重新陈述为T.W.刘易斯的大卫花室内。即使每年销售额超过10亿美元和近3000亿美元的闭合,也可以接管文化,压倒其较小的伙伴,他的扩张战略基本上承认当地建设者是那些了解他们市场的人。这种方法有效,因为这两个操作都在启动后两年盈利。
 
“当我们扩展到一个新市场时,我们从来没有像我们那样的大家伙,有很多现金,并试图肌肉进入市场,”Weewley说。 “我们必须进入并尊重那里的当地建设者,他们正在做什么,以及我们对新市场的知识缺乏知识。所以经常曾经以某种方式与当地建设者合作。“
 
多次建设者可以利用本地建设者的知识,同时使其拥有设计和金融的专业知识。这样,本地建设者可以对其市场的工作仍然敏感,而平面图类型可以在开放式厨房,生活和用餐室等签名周内融合。最终的高级管理层将进入并为购买和项目管理等商业管理任务提供最佳实践。本地运营也与供应商的Weepley国家购买权有益。
 
 
 
 
“我们很多时候我们进入了一个新的市场与当地的建设者合作,我们可以降低3美元到4美元的成本,”Weepley说。
 
偶尔Wentley聘请当地建筑师协助当地风格,但建筑商主要依赖于50个建筑师的内部组织,其中许多人在全国各地工作。他们将与当地建筑合作伙伴或当地的Weekley Division人员合作,并提出了市场上的产品,因为他们借入在其他领域的借用元素,但确保概念并不太不同或消费者会拒绝他们。
 
使用当地建设者的品牌股权是进入的另一个策略。汤姆刘易斯,所有者和创始人的T.W.刘易斯,有一个20年代亚利桑那州建设高档房屋的赛道记录。 Lewis作为顾问,并通过将其新师作为T.W批评来击中这一市场存在。 Lewis由David Weekley Homes除了假设所有公司的员工,办事处和12个活跃的凤凰细分。过渡后的一年,除了两个之后。刘易斯员工Wentley继承了仍然与公司一起。 
 
 
 
 
“[T.W.刘易斯]在房地产经纪人和买家相似的品牌知名度方面具有如此强大的品牌意识,我们仍然随着刘易斯品牌,并希望能够待在很长一段时间内,“Weepley说。 “这不仅仅是当地市场,这是品牌代表在那个市场上,是否有一个很好的契合,是人们是否有文化良好。 [T.W.刘易斯员工]非常高质量,他们做了什么;他们和我们的人一样自豪。“
 
建筑商通过2011年初营销印第安纳波利斯伙伴关系,使用了与埃斯特里奇的埃斯特里奇的策略。当时,埃斯里奇是印第安纳州中部最大的私人建筑商之一,所购买的资产包括四个社区的批次。然而,该伙伴关系在Paul Estridge Jr.申请后第7章的个人破产后(Estridge从私募股权公司山地房地产资本,夏洛特,N.C.和去年推出了Estridge Homes LLC)。在申请之后,Weepley以Indy为Indy作为自己的部门。
 
 
 
 
“扩展允许内部团队在新的机会之后,”Weepley说,然后,他们列出了几位员工的姓名,这些员工被宣传到凤凰城,盐湖城,丹佛和芝加哥的高级管理职位。 “我们在良好的市场和糟糕的谁有众多经验丰富的人中有一个非常深刻的长凳,谁知道我们是如何运作的。我们能够与当地人民一起队伍并完成工作。“
 
Weepley对高端设计的声誉吸引了去年从犹他最大的总体规划社区南约旦的黎明社区开发商肯尼特克伦西特的邀请。这个春天,建造者推出了三个单独的独立式家庭产品,从低至20万美元到20万美元。芝加哥进入与周边的以前的扩展不同,因为没有本地建设者或品牌与公司合作。然而,WentleLy花了几乎两年的时间研究市场和雇用当地顾问,了解公司如何通过建设填写公司在那里居住。
 
Weekley从未重新启动别人的被遗弃的项目 - “我们通常不会带别人的坏东西” - 除了一些建筑商在杂草中找到了钻石。  
 

重新制定公寓式综合体

 

 
 
坐在佛罗里巴州贝弗利海滩的A1A(Oceanshore Boulevard)和颅内水道之间,是大约8亩,注定要容纳一个带有73个三层单位的饼干公寓综合体。这些计划与2008年的公寓市场崩溃死亡。中转建设距离码头有31个船只滑块和社区街道。
 
D.R.霍顿于2012年12月购买了150万美元的日落入口批次,就像房地产市场正在拿起和竞争对手,如Toll Brothers,Horsham,Pa等标准太平洋公司,加利福尼亚州Irvine,正在濒临报告大数字归因于抓住大量的奢侈品市场,销售500,000美元或以上。德克萨斯州堡垒的平均销售价格德克萨斯州德克萨斯州的销售价格低于300,000美元,现在它在膝盖上重启。
 
全国最大的建设者(去年销售额64亿美元,收盘25,161美元),霍顿建立了充足的房屋份额,以获取首次和上涨买家。但在与日落入口的挑战中,找到了正确的产品,正确的目标市场,甚至是正确的建设者。杰克逊维尔部门建造的主要住宅并不符合这个网站的潜力,如果房屋足够高,这可能会提供大西洋的景色。杰尔顿黄铜和Andy Frefto是杰克逊维尔司总裁,认识到高档产品必须在不同的品牌下销售。
 
 
 
 
该项目已于2001年收购的德克萨斯州霍顿送到翡翠家园。翡翠在公司组织中造成了讲话,直到去年重新启动,因为该公司的豪华家庭部门,John Molyneaux被聘为翡翠的运营经理。福安集团,奥兰多,弗拉斯的总裁唐埃文斯,被保留为咨询建筑师,他在南佛罗里达州的巡回赛中派出了弗雷索和Molyneaux,以查看三层独立的单户住宅。他们对31房屋24英尺宽的概念恢复了舒适,可以定位为奢侈品。
 
另一个新的皱纹霍顿必须拥抱是目标市场。建筑商倾向于看着棕榈海岸和普拉特勒海滩附近的地方作为度假市场。 Horton正在寻找一个更广泛的市场来挖掘它,而不是它吸引到杰克逊维尔细分的前景。埃文斯认为,日落入口将向佛罗里达州中央佛罗里达州佛罗里达州中央购买者和其他周末勇士呼吁,他们在坦帕,维罗海滩和墨尔本的船上开车。
 
“奥兰多人从未真正想到北普拉特勒海滩,”埃文斯说。 “这是掌握棕榈海岸的东西之一。人们无法描绘在棕榈海岸买第二件屋。约翰让人们在坦帕和墨尔本的东西中比较日落。他们突然间,当你在下午下午下午下午看驾驶距离时,日落看起来非常有吸引力。“
 
 
 
 
生产建筑商通常厌恶较不变的地板计划。然而,允许买家定制另一个改变霍顿拥抱,所以日落也可以吸引退休人员甚至主要购房者。虽然顶楼应该举办生活空间,但建造者的模型家庭在三楼上有卧室。当前景站在卧室时,他们注意到了大西洋的景色更好,并寻求翻转起居室和卧室地板。 Horton在销售过程中,通过向潜在的买家提出新布局的图形,但仍然坚持将睡眠区放在他们的两层模型的顶层。两个故事产品的第一个买家交换了地板。
 
“切换地板,经典,”埃文斯说。 “D.R.霍顿永远不会在过去转换楼层。但他们开始了解这个买方个人资料希望在不必支付的情况下看到海洋。“
 
随着翡翠的半定制家居建筑变得更加舒适,日落入口比最初设想更高档。电梯是标准的,而不是可选的特征。买家可以获得8英尺而不是5英尺的阳台。房屋的范围从1,795到2,700平方英尺,价格从低于300,000岁开始,从345,000美元开始。
 
“我看到我知道他们开始更容易获得更多的市场细分,”埃文斯说。
 
 
 
 
D.R. Horton继承了一个公寓网站,但社区不能有其预期的多法缺陷的任何迹象;否则,房屋更难出售。 
 
“约翰注意到这不是多少房屋成本对买家尽可能重要,因为这是每月的多少(买家)支付多少,”埃文斯说。公寓协会会员可以缴纳税收和费用难以击中。因此,为了保持房主,收费合理,日落入口抛弃社区俱乐部,并将游泳池放在房屋后面。附近的入口没有门控;房主拥有自己的船码头,提供更多客人停车场,以满足大家庭的访问。 Vilano海滩的一个类似的计划,在圣奥古斯丁附近正在销售。贝弗利海滩的31间小屋几乎售罄。
 
“我说,当日落完成时,你们会做更多的这一产品,”埃文斯说。 “你会派人去看日落,因为这就是Windalier将如何看待。那是他们意识到他们不得不卖掉夕阳,尽快让房屋起来。然后他们的工作变得更容易重复这个产品并在另一个地方建造。“
 
写道
高级编辑

迈克是高级编辑 Pro Builder. 自定义建设者 杂志。迈克的双重杰西H. Neal奖获得者,迈克拥有近30年的新闻经验加上众多新闻和专题奖项,包括来自专业记者协会,美国商务新闻博士社会的荣誉,以及全国真实协会遗产编辑。他还在二十多年来经营了砌体恢复业务。 [电子邮件 protected]

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