目前正在阅读

房屋行业's Age of Acquisition

房屋行业's Age of Acquisition

被收购的建筑商应该对新所有权有什么期望?这是三家公司如何整合他们的新增产品


约翰·考菲尔德(John Caulfield),高级编辑 2017年5月1日
起重机建造由房屋块组成的条形图
在2017年初,发生了一系列的房屋建筑商并购。'这对所涉及的房屋建筑公司来说都是震惊。
这篇文章首先出现在 2017年5月 专业版问题。

4月11日,位于加利福尼亚州桑尼维尔的Benchmark Communities母公司UCP Inc.同意与总部位于科罗拉多州Greenwood Village的Century Communities合并,该公司是过去几年中房地产行业最有抱负的建筑商之一。交易价值3.36亿美元。合并后的公司去年创造了13亿美元的收入,控制着约25,000手,活跃于10个州和117个社区。

Century-UCP交易是2017年前几个月房屋建筑商并购中的最新一桩。2月1日,住友林业集团同意以6300万美元的价格收购Edge Salts 70%的股份,其中Edge是Salt的其中之一。湖城的时髦建筑商。这是住友在美国住房市场上进行的五年来的第五次交易。住友在美国10个州以五面旗帜经营着该住房市场,并且实现了每年交付5,000套新房屋的目标的比例约为80%。

Sumitomo-Edge交易发生在Lennar完成以6.43亿美元全现金收购总部位于佛罗里达州的WCI社区之前的几天。这笔交易是WCI复活的高潮,该交易可以追溯到2008年8月,当时WCI根据第11章的规定,从其债权人那里申请了18亿美元的破产保护。

Sumitomo-Edge交易两周后,Daiwa House USA完成了以2.51亿美元的价格收购Stanley Martin Homes 82%的股份,Stanley Martin Homes是一家有50年历史的建筑商,为华盛顿特区以及里士满,夏洛茨维尔和弗吉尼亚州/北卡罗来纳州的都会区提供服务罗利

因为这些交易可能预示着更多的M&下面是一项活动,其中介绍了三个大型房屋建筑商(Century,Toll Brothers和TRI Pointe Homes)如何管理最近的收购,从选择目标并将其整合到他们的业务中,以及为什么这些建筑商仍然看到未来的收购机会。

 

并购:取得成功

自从2002年成立以来,Century Communities已经成长为住房行业前25名建筑商之一,主要是通过收购。从2013年中期到2014年12月,仅18个月的时间,Century(今年的Housing Giants排名第21位,第32页)购买了五家公司的资产,每家公司都使其进入了新市场。去年11月,Century通过总计投资1800万美元收购Wade Jurney Homes 50%的股份,在东南四个州插上了旗帜。

Century Communities的策略并不复杂:它正在寻找即时的存在。 2014年12月,当它以5700万美元的价格收购Peachtree社区时,它收购了亚特兰大的第二大建筑商,拥有36个社区,2,120个拥有或控制的地段,并占该市场新房销售的6%。 Century与兄弟罗伯特(Robert)共同担任首席执行官的戴尔·弗朗西斯康(Dale Francescon)解释说:“在经济,就业和人口增长方面,我们认为每个现有市场都将超过美国平均水平。” “我们有兴趣向具有相似属性的市场扩展。”

 



Century Communities购买了位于北卡罗来纳州格林斯伯勒的Wade Jurney Homes 50%的股份。WadeJurney的产品中包括首次购买住房,包括钻石系列(上)和白金系列(下)。 (照片:韦恩·米勒/上面的一切)


 

在进行交易之前,被收购公司的头寸和市场的土地可用性也是Century决策中的重要标准。当被问及将两家公司合并在一起时面临的最艰巨挑战时,Dale Francescon回答说:“这是人民。任何交易都将涉及变更。流程,报告,控制将发生变化。因此,我们非常了解这个问题,并尝试逐步进行修改。”

与大多数具有扩张意识的建筑商一样,Century希望保留尽可能多的被收购公司的员工。 Francescon说:“我们的战略是发展我们收购的业务。” “因此,我们通常会招聘其他团队成员,并为现有人员提供晋升机会。”

但是,尽管它肯定希望保持熟练的管理水平,但Century并没有根据前任所有者是留下还是留下来进行交易。它只购买了Wade Jurney Homes的一半(今年排名第88),因为该建筑商的创始人Wade Jurney希望继续参与公司的运营和发展。相反,Century收购了Peachtree和位于休斯顿的13个社区的Grand View 建筑商的全部所有权(为此,它支付了1300万美元),因此以前的所有者可以将其投资货币化。 

马克·荣格斯(Marc Jungers)于2009年创立了Grand View,现在是荣格斯农场(Jungers Farm)的共同所有人,该农场饲养四分之一匹马并投资房地产。 Century利用对Peachtree的收购为契机,邀请前KB Home高管Rick Carruthers来经营其亚特兰大部门。

尽管其休斯顿分部去年有点衰落-在截至2016年12月31日的12个月中,其报告的收入持平,税前亏损280万美元,交付量下降了28.1%,未交付订单量下降了51.6%,Century的收购策略一直在回报:2016年,来自89个活跃社区的房屋销售增长了34.9%,收益增长了24.2%,交付量增长了17.7%,达到2,825套。

到目前为止,Francescons已直接参与其公司的所有合并和收购。而且,在大多数情况下,这些交易相对顺利。从最初的会议到结束,Peachtree和Wade Jurney的交易花费了不到90天的时间。 Francescon说,在较短的时间范围内,“如果双方都坚定,合理和有组织,这是非常可实现的。” 

达成交易后,将预先建立备考计划和业务计划。而且,根据交易的规模,随着时间的推移,新公司将迁移到Century的软件和报告系统。世纪社区预计,可能需要一年时间才能将收购完全整合到其运营中。 

根据Francescon的说法,Century与UCP的“结合”扩大了其产品和价格组合,并有可能成为一个国家增长平台,而此时Francescon称,许多较小的建筑商因缺乏获得资金的机会而受到束缚,并有可能被收购。

 

掌握房屋建造商的大小

在TRI Pointe Homes以28亿美元收购Weyerhaeuser房地产公司(WRECO)的早期阶段,发生的最好事情是,于2014年7月8日完成了这笔交易花了9个月的时间。 TRI Pointe的首席执行官道格·鲍尔(Doug Bauer)回忆说,2013年11月,闭幕式“给我们时间来制定我们的整合计划”。

如果您忘记了这次收购的高规格行为:TRI Pointe(今年排名第11)拥有一家更大的建筑商,在七个州和哥伦比亚特区设有五个独立的房屋建筑部门WRECO控制了约31,000手。在达成交易时,TRI Pointe和WRECO每年合计交付3400多个新房屋(该公司在2016年关闭了4200个房屋)。

在整合期间的每个星期一,TRI Pointe的高级管理人员都会与WRECO的运营总裁举行电话会议。该团队还前往不同的市场,与WRECO员工和供应合作伙伴举行了“市政厅”会议。 (鲍尔说,他仍然举行年度市政厅会议,并定期拜访该部门。)

对于WRECO而言,这些战俘是新事物。WRECO是林产品巨头Weyerhaeuser的房屋建筑部门,通常按照一年的商业计划运营。 “他们一直在尾巴上摇狗。现在,它们就是狗。”鲍尔说。在这种情况下,鲍尔称其为“吞食小min牛”,他记得在合并的初期,摩擦很小或需要自我安慰。不过,这并不意味着没有任何变化:交易公司在WRECO的西雅图办事处(其经营Quadrant Homes的办事处)中有30至40人离开了公司。 

在Pardee Homes还进行了“修剪”,以减少与TRI Pointe在南加州的重叠。鲍尔说,帕迪在加利福尼亚州埃尔塞贡多的总部创建了一个由14名高级官员组成的“矩阵组织”,“我们不知道为什么需要这种[额外的管理层]。”

 



TRI Pointe Group在加利福尼亚和内华达州成立的分公司Pardee Homes的模型包括Casavia(上)和Artesana(下)。 (照片:礼貌的Pardee Homes) 


 

做任何M&交易合并后,合并后的公司需要强大的管理,鲍尔说,TRI Pointe认为自己是“大大小小中的佼佼者”。他与曾担任Weyerhaeuser Co.首席执行官兼总裁的长期朋友Dan Fulton保持同步,认为保持“像本地企业一样行事”并在不同市场执行计划的独立品牌的重要性是同步的。 (实际上,推广“生活方式品牌”是TRI Pointe的组织支柱之一。)“我们不像Lennar遍布全国,”鲍尔说。

但是,房屋建筑商的公司实体TRI Pointe Group密切参与了其部门的财务计划,IT,人力资源,并且鲍尔说,“保持部门的资产负债表敏捷”。这些部门必须通过公司土地委员会提交所有土地交易,以供TRI Pointe的首席运营官鲍尔(Bauer)或汤姆·米切尔(Tom Mitchell)批准。  

当被问及WRECO交易的关键人物是谁时,鲍尔回答说:“您正在与他交谈。”但是随着WRECO交易的初具规模,鲍尔咨询了一系列人士,包括银行家,律师,他的运营经理以及合伙人,例如专业服务公司Ernst。&年轻。花旗集团零售企业和投资银行业务全球联席主管Richard Moriarty向鲍尔(Bauer)教授了金融工具Reverse Morris Trust,为TRI Pointe购买WRECO铺平了道路。 “我们利用了整个组织,”鲍尔说。

到目前为止,这种联合似乎正在逐步进行。截至2016年12月31日的12个月中,TRI Pointe Group的房屋销售增长2%,净收入下降5.3%,交付量增长4%。 

鲍尔说,TRI Pointe打算有机地扩大其部门,并对M采取“有纪律的态度”&一个机会。寻求另一家建筑商的标准“取决于它是否在我们正在寻找资产的现有市场中;或者如果我们要进入一个新市场,我们正在寻找人才,运营团队和资产,”他说。 

 

对于房屋建筑公司的收购,熟悉的品种信托

爱达荷州的博伊西(Boise)是Toll Brothers曾考虑在上次住房市场下滑之前可能进行扩张的市场之一。因此,在2016年初,博伊西领先的建筑商之一科尔曼房屋公司(Coleman Homes)通过其投资顾问得知它将考虑收购要约时,托尔(Toll)浪费了很少的时间来评估科尔曼的资产和运营。

Toll看到Coleman Homes(自2007年推出以来已向博伊西市场交付了1000多个新房屋)成为其扩大其在高档市场中服务于价格略低的计划的坚实工具。科尔曼的房屋平均价格为303,000美元,积压了128个单位。该建筑商售出了15个社区,并控制了1,750个地块。 

Toll Brothers(今年排名第六)在19年前收购了Coleman Homes的拉斯维加斯分部后,已经对其目标进行了宝贵的侦察。汤姆·科尔曼(Tom Coleman)负责该部门,并活跃于托马斯·小(Thomas Jr.)担任总裁的科尔曼·博伊斯(Coleman Homes Boise)。 Toll Brothers合并与收购董事总经理Ben Jogodnik表示:“从信誉的角度出发,这首先有帮助,在此之前,成功进行过两次交易的两方将加紧进行第二笔交易。” “双方都知道他们有一个值得信赖的交易伙伴。”

 



去年秋天,位于博伊西的Coleman Homes被Toll Brothers收购。产品包括The Harington(上图)和The Hudson(下图),两者都针对有孩子的向上购买者。 (照片:Coleman Homes提供)



去年10月,Toll同意以8520万美元现金收购Coleman Homes Boise。售价反映了Toll对这笔交易将成为另一种良好文化契合的信心。不仅如此,Toll集团总裁加里·梅奥(Gary Mayo)还提供了见解,他管理着拉斯维加斯和内华达州里诺的业务,并加入了Toll Brothers作为拉斯维加斯交易的一部分。在与维加斯达成交易之前,Mayo曾担任Coleman Homes的员工18年。 Jogodnik说:“这对Toll非常有用。” “ Gary可以更轻松地确定Coleman Boise的运营质量,而Coleman Homes可以看到,我们正在寻找正在合并或收购的建筑商的高级管理人员,以在持续的运营中发挥重要作用。”

Toll Brothers倾向于在收购另一家建筑商时将现有管理层留在原地,但它也喜欢将该管理层与经验丰富的Toll员工配对。 Jogodnik说:“这使双方的集成过程变得更加容易,因为从运营独立的小型建筑商到大型运营的一部分已经有了一定的过渡。”他断言,这种配对的好处可能是“巨大的”,因为较小的公司受到较大公司基础架构的支持。 Jogodnik表示:“这使被收购的公司有能力开展自己最喜欢的业务部分-寻找土地,设计社区以及建造和出售房屋,”何况没有利用Toll的“全国营销范围和品牌认可度。”他补充说。

Jogodnik说,收费站在20个州的部门以“极大的自主权”运作,以响应当地的市场状况。但是其所有部门也都具有一定程度的区域和公司管理能力。他说:“我们在业务方面保持一致。”对于被收购公司应何时完全整合到公司整体中,Toll并没有制定时间表。 Jogodnik说:“正确完成过渡更为重要。” “我们的高级公司,区域和本地管理层之间存在不断的互动。我们对这些新部门的看法不会有所不同。”

去年年底,Toll的Coleman Homes Boise交易是许多建筑商并购之一。 Jogodnik期望该行业在未来会有更多的相同之处。他解释说:“经济衰退后,中小型建筑商更难获得负担得起的土地和装修资金。”至于Toll的增长雄心,他说公司一直在“寻找优质的公司加入我们的大家庭。”  

约翰·考菲尔德(John Caulfield)是《 巨人建筑杂志的姐妹刊物 建造 设计 + 施工

 

有关2017年住房巨人的更多数据和分析,请参阅以下相关文章:

 

相关故事

房屋巨人

现已开放:2021年住房巨人调查

四十多年来, 专业版 该杂志按房屋建筑收入和竣工量排名该行业最大的房屋建筑商。…

房屋巨人

2020年住房巨人榜

每年的《住房巨人》列表都是建筑商意识到的机遇和挑战的快照。今年也不例外,但是出现的挑战是前所未有的

房屋巨人

2020年住房巨人报告:壮丽的中部

在排名前20位的住房巨人及其庞大数量的阴影下,中型生产建筑商对行业的增长和韧性至关重要

更多类别




创建一个帐户

建立帐户即表示您同意Pro Builder的 服务条款隐私政策.


每日饲料通讯

在收件箱中获取Pro Builder

每天,Pro Builder的编辑都会汇总最新的行业新闻,最热门的趋势和最相关的研究,并发送到您的收件箱。

保存您关心的故事

Lorem ipsum dolor坐在amet lorem ipsum dolor坐在amet lorem ipsum dolor坐在amet。

书签图标可让您将任何故事保存到您的帐户中,以便以后阅读
点按一次即可保存,然后点按一次即可取消保存

看起来像你’重新使用拦截器!

专业版是受支持的网站,我们注意到您已在浏览器中启用了拦截。您可以通过两种方式继续阅读:

禁用拦截器
立即停用
订阅Pro Builder
订阅
已经是会员? 登入
成为会员

订阅Pro Builder以进行无限制访问

Lorem ipsum dolor刚坐下,私服了精英人士,sed do eiusmod tempor incididunt ut Labore et dolore magna aliqua。