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住房放慢高原

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什么时候美好的时光结束?


December 31, 1999
什么时候美好的时光结束了?“这是一个问题很多家庭建造者这些天似乎问。任何在家庭建筑业超过十年的人都知道这项业务的放缓不可避免地发生。

坏消息:2000年可能是一年。

好消息:这不会那么糟糕。

几乎每个家庭建筑分析师那个去年年底询问了专业建设者预测,实际上开始出现在秋天的放缓。但速度慢的尺寸确实略有不同。

乐观的估计是来自国家建设者首席经济学家大卫赛德斯国家协会之一。他估计,今年将建造154万房,比去年16600万人下降。在距离抵押银行家协会的首席经济学家David Lereah是David Lereah。他认为1.48万开始更有可能。虽然与1998年和1999年录制的家庭建筑活动的记录水平不相当于符合人数,但这些数字提供了充足的理由,相信大多数建筑商今年不会感到差异。

从区域性的角度来看,可能存在显着的变化,标准Sara L. Johnson说&穷的dri。她特别在加利福尼亚州继续康复的空间,但预测西部的中西部和其他部分可能是放缓的“集中”的地方。

专家之间的另一个协议点:潜在股票市场纠正的形式似乎确实存在有限的下行风险。 Seiders和Lereah表示,他们已经建立了一定的股票市场矫正,以便在其外壳开始的预测中进行了一些股票市场纠正,但并非繁文的重大纠正,它将SAP SAP目前存在的非常高的消费者信心。

由于居所拥有在美国的高水平,因此目前的大多数购房活动是“自由裁量权”,塞德斯说。一些买家可能会在强大的熊市中迅速消失。实际上,一部分将使股票市场更正如此有效,即使它相对不太可能,也是另一个重要的统计数据。美国的储蓄率在历史上。人们一直在花费更多,因为他们的股票市场投资已经增长,它键在当前高消费者信心的浪潮中。

所有部分的计划
经济而不是家庭建筑业的潜在人口统计,在明年的情况下,业界将在明年看到的核心,大多数分析师都同意。在长期,非常高的移民水平,发电X的特征以及活跃成年人的飙升部门的特征将采取更大的家庭建筑市场的突出。同时,经济的放缓已由美国美联储银行完全策划和设计。

当美联储升级利率去年下降将短期利率与中立水平返回时,预计今年年初一两次额外的汇率将遵循,以使经济免于加热。 Seiders说,这种情况有许多对这一情景的积极因素。

首先,建筑劳动力的投入市场和耗材紧张的关键材料,将有机会进入平衡。其次,故意放缓现在可能会“为至少几年的好的活动铺平道路,”塞德斯说。 “美联储的目标是将一些蒸汽从包括住房部门的经济中占据了一些蒸汽,并希望保持这种老化扩张更长的观点。”

Goldman Sachs分析师Nathan法官表示,当谈论正在谈论的排序率为谈判将是一般警报的速度将导致普通警报发生了一般性警报。在10年债券的100个基点发生变化的地方 - 例如,从5.25%到6.25% - 如果抵押贷款利率的差异有50%,据说,裁判表示,它现在只占抵押贷款利率的15%变化。

降低抵押贷款利率的波动性降低对当今的建筑商以及源于不存在的二级抵押贷款市场内的贷款工具的复杂性越来越多的福利。从6个月可调抵押贷款到15年的固定利率,最后一笔通球支付,数百种新产品符合更多买方的需求。也就是说,家庭建筑分析师之间的共识估计,仍有8.0%的固定抵押贷款率,尽管联邦储备预计徒步旅行。

Nahb的大卫塞德斯表示,这些只有中等更高的抵押贷款利率将不会显着挫败家庭购买需求,同样,所有类型的新家庭的价格可能会持续稳定地升高。他说,在过去的两年里,他的价格全国人数上涨6%。他说,今年价格将再次崛起,但较为温和4%至5%。

重要人口统计学
许多专家正确地争辩说,人口统计数据在同一年内无法彻底影响新房的市场,但一些重要的人口趋势将在2000年开始产生更大的影响。最近由Nahb Research赞助的最近的行业圆桌会议中心和专业建设者探索了这个主题。

研究中心分析师Deborah Adler解释了移民为住房行业的影响。大约十年前,该国开始了移民人数的大规模增长。在20世纪90年代,大约1100万人进入了该国,每年的100万个新移民的利率不会随之而来的任何时候都不会有不同的。根据阿德勒的说法,有几种重要原因要注意这一重要趋势。

  • 移民在20世纪90年代期间占人口增长的三分之一,因此将继续代表新房买家的可比比例。
  • 移民人口通常与白人的高速率相同的户口。大约70%最终形成家庭。
  • 移民的教育和收入水平往往高于平均水平,对单一家庭市场的重要影响。

在国内外的美国人中,2000年有几个重要的群体审议,报道了NaHB研究中心的Christine Thompson Barbour,家庭场服务总监。生成X,1965年至1977年间出生的人数较小,在婴儿潮一代,婴儿潮一代以后的家庭成立。 Gen Xers现在是家庭建筑商的众所周知的这些特征。而且,一般建设者正确地重新分为婴儿潮一代的努力,因为它们不断增加空巢纳斯和活跃成年人的行列。

在XERS之后,许多人都认为回声潮一组。这些是自1977年以来出生的婴儿潮一代的孩子。从现在开始,他们将成为房屋建设中的一个重要人口统计因素,但该集团已经增加了大约20,000名参赛者到18至24岁的家庭老年人每年。

“有些人表示,对于单身家庭住房和主要持久的房价侵蚀将有一个重大的人口削弱,”塞德斯说。 “这是我们思考的疯狂的东西。坦率地说,人口统计学看起来很漂亮对这个行业的漂亮。”

除了人口统计和经济学以及股票市场崩溃的有限机会,房屋市场看起来不错,大多数专家都同意。但是家庭购买一直是周期性的,所以很多投资者在家庭建筑公司认为目前的高原不能持久。始终等待其他鞋子在这群中脱落的心态,通过对自家建筑股票的盈利比率非常低的价格证明了。

也许Ryan Beck董事总经理Timothy L. Jones表示,健康的最强烈指标是积压的。&CO的东南研究组。 1999年初,行业最大的家庭建造者的积压在纪录水平。他说,进入2000年,他们预计略高,但仍然很高,他说。一些较大的公司甚至还增长了他们的积压与1998年。Kaufman&例如,较广泛的积压数字将其积压图与截至1999年11月30日的8,785个单位,与前一年的6,946次。

琼斯说,“大多数公司已经拥有了一年中的第一部分。”

还请参阅:
NaHB住房预测(1997-2001)

关键人口:美国地铁地区的美国移民,1995-1998

2000年全新的房屋市场

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