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公园提高收入,减少风险

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在过去的十年中,“背信回到封面的土地交易和”拇指规则“的土地规划的日子,通过严格的分析取代,其目标是从非常昂贵的污垢中突出每个潜在的一定数用。现在,一个新工具可以帮助锐化......


约翰伯恩斯 September 30, 2003
联系John Burns.
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“背信回归”土地交易和“经验法则”的土地规划在过去的十年中消失,通过严格的分析取代,其目标是从非常昂贵的污垢中发现每个潜在的一定数用。现在,一个新工具可以帮助仍然进一步锐化土地规划铅笔的点。

 

Andrew Miller在Massachusetts理工学院房地产中心的复杂分析显示建筑商和开发人员如何重新设计土地计划,以增加收入并加速销售。由于200页硕士的论文若有常规阅读列表少,因此该专栏总结了该研究结果。但是,我建议您购买并阅读25美元的报告,通过致电617 / 253-4373来源。

对达拉斯地区14个成熟公园约14公园的综合分析研究了与邻近公园相邻或靠近邻里公园的保费。研究了超过3,200个主价值,使用地理信息系统程序来计算每个家庭到最近的公园的步行距离。该研究提供了最佳公园配置,批次配置和街道布局的结论。

德克萨斯州阿卡迪亚地铁的麦克拉迪亚·雷伊卡(Arcadia Realty),德克萨斯州的土地开发商赞助了这项研究,现在实践了结果 - 巨大成功。由于该研究的建议还展示了一个城市如何发展更高的财产税基础和更好的成熟社区,Gietema使用该研究的结果来说服城市:

 

  • 允许批量尺寸较大,以换取更具可用的开放空间。
  • 允许Arcadia Realty绘制更多住宅周围的公园,而不是公园的一侧面临着主要的动脉,如习惯的土地计划。
  • 允许多个小公园代替一个大型方形公园,导致更高的溢价。

例如,阿卡迪亚利用麻省理工学院研究表明,与常规细分设计之后的初始概念相比,其性质税基础与公园周围的重新设计的土地计划更高。这个更多样化的土地计划导致更快的吸收和更高的保费。 Arcadia还因为重新配置的开放空间而谈判密度奖金。随后,由于公园访问增加,建设者为房屋充电了更多。

这项研究最有价值的结果是计算应为公园观察的溢价,以及作为房屋远离公园的溢价的价值。该研究不会告诉您社区的确切土地计划和保费,但它将为您提供一个优秀的模板,以便在进行本地市场研究方面。

成本效益分析
建造公园的决定不是轻微的。建设者必须计算公园的价值和增量成本。如果该城市要求公园,分析变得更加简单。以下是计算成本和福利的指南:



好处
查看公园附近的房屋的保费
+在合理的步行距离内使用保费
+由于吸收速度更快的融资成本
+密度较高的可能性
总利益

这些益处难以量化,但定量分析师的标称数据购买加分析比几年前更容易做到这一点。

 

成本
土地成本
+从家庭建设中损失了利润(如果公园削减到单位数量)
+增量公园建设成本
总成本

在一些地区,建设者确定了公园良好的财务意义。如果他们在您所在的地区有意义,或者城市要求公园,则需要考虑建造和维护费用。

 

百万美元的决定值得严格分析。挑战您的土地规划人员以数学方式证明这是最有效的土地计划。使用麻省理工学院学习来展示您当地的规划部门,居民和建造者的所有计划部门都可以从最佳的土地计划中受益。

 

这项研究说......
1.细长,矩形公园 结果比方形公园更高的房价,因为更多的家庭直接面对公园,而且距离公园有很短的步行路程。
最小的很多很多应该靠近公园 因为较小的房价占所百分比的保费较少。房主的一个好处是较低的景观和维护成本。
房屋应该面对公园。 这些房屋的价值高于距离公园的半英里的22%。
4.较窄的批量导致更高的总体保费 因为更多的家园受益于靠近公园。把更大的批次从公园放进去。
5.小型,分布式公园生产更多的家庭预米米预期,而不是一个大型综合的公园但是,虽然必须考虑较小的公园的额外建筑和维护成本,但必须考虑到最终的结论。小型,分布式公园带来更多的公园更接近更多的房屋,这是收入较高的原因。
6.通过最大化街道和行人的访问,使公园距离尽可能多的单位。 公园应该在街道的所有四个方面都有界限,并且一个小小的步行道,也许几个街区的街区将公园距离更多的房屋较短。在公园边缘的800英尺范围内,大约85%的公园溢价 - 为孩子提供3分钟的步行路程。
7.公园应该对邻里居民可见。 这种可视性提高了社区的价值。
8.整个社区的太空公园。 虽然房主可以轻松访问所有公园,但他们可能不会支付两倍的公园访问权限。
9.公园提供社区聚集地点,这使得邻居更容易见面。一个公园有助于在售出最后一个房屋后营造一个理想的社区。建造者的诀窍是向买家展示公园的价值,而新的房屋正在销售。

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