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令人费解的波特兰

令人费解的波特兰

辩论仍然肆虐城市增长界限是否有效。


由贝尔·拉尔茨,高级编辑 April 30, 2004

 

俄勒冈人似乎喜欢波特兰的城市成长边界。自1978年实施UGB的法律以来,段落五年后,选民反复拒绝投票倡议来废除它。城市规划者在全国各地的海岸波特兰作为战争的海报孩子反对蔓延。但是,国家建设者准备争取以保持增长范围扩散。真相在哪里撒谎?

最新报告,由国家智能增长研究和教育中心,在俄勒冈州的增长管理举措方面明确地落下,包括UGB。 “衡量城市蔓延:波特兰赢得蔓延的战争吗?”由Gerrit-Jan Knaap和Yan Song在美国计划协会的网站上提供。

“波特兰正在赢得街区的蔓延,或者至少似乎赢得了一些重要的战斗,”中心和马里兰州都市研究和规划教授的主任Knaap说。他说,波特兰的经验证实,“精心设计和持续的增长管理策略可以具有改变土地利用模式的理想效果。”

中心研究人员学习华盛顿县,矿石,波特兰UGB中的三个县之一,发现邻居有:

 

  • 自20世纪60年代以来增加了单家族住宅单位的密度。
  •  

  • 自1990年以来改进了街道连接。
  •  

  • 自1990年以来,改善了商业区和公交车站的行人。
  • 1994年,研究人员称,波特兰地区的新住房平均每英亩五个住宅单位。但到1998年,新发展的密度已上涨至八个单位。增加的密度是UGB背后的目标之一。

    不是那么快
    住房行业中的批评者表示,无论波特兰的积极影响力如何,都可能以毁灭性对住房负担能力产生毁灭性的成本。他们在UGB内引用了原始土地价格,从300,000美元到450,000美元,为可开发的住宅网站的一英亩。

    “那么,在工程和发展中,您将在每次22,000美元到35,000美元的任何地方,”针叶树集团主席和前Nahb总统(1995年)董事长波特兰建设者吉姆·德文。 “自20世纪70年代开始,我一直是俄勒冈州土地使用系统的一个大型支持者,部分是俄勒冈州的土地使用系统的大型支持者。这是一个盛大的实验,而且为波特兰的胜利胜利。但现在是1973年法律规范了2004年的法律。当你看起来达到300,000美元的污垢时,你如何建造经济适用房?如果我们的35%的增长没有去Vancouver,华盛顿,我们有一场真正的灾难。“

    然而,Irvine指出,难以将UGB的影响与影响房价影响的所有其他供需和需求因素隔离。来自PB专栏作家John Burns的最新市场数据显示,波特兰拥有192,300美元的中位数新的房屋价格,住房成本与收入比例为30%。加利福尼亚州橙县,没有UGB,价格为526,800美元和69%。

    对立面
    科特兰国立大学城市研究和规划学院的埃桑塞尔特策,符合责备乌戈布尔兰州住房价格的增加是荒谬的。 “许多数据表明了20世纪90年代的增长率是一个更重要的因素。波特兰必须在UGB内拥有20年的住宅用地供应”。“ “我认为批评者是自助的,偏离基地。”

    KNAAP支持争论。 “住房的家庭和产量的增长在波特兰一直平等 - 比大多数地铁地区更好,”他说。 “请记住,UGB并不静态。必须扩大它以保持20年的土地供应增长。我认为对UGB的担忧非常夸张。”

    再看看
    Irvine表示,最大的问题之一是俄勒冈州的土地利用和税法不协调。 “如果您有农场使用指定,则不需要支付财产税。要获得该名称,您不必做得不多,而不是在网站上放置牛并种植草。UGB内部有8,000英亩业主拥有该名称并坐在土地上没有任何携带成本。该土地比股票市场更快地欣赏。公司和投资者持有大部分。然而,该土地被归类为20年的开发土地库存的一部分。我们的税收政策与我们的土地使用政策相矛盾。“

    Irvine还指出,2002年UGB在2002年增长了15,000英亩,只有这片土地的一小部分是今天可开发的,尽管所有这一切都被归类为住宅土地库存的一部分。

    俄勒冈州的经济处于粗糙的形状,而UGB批评者则指向生长边界作为问题的一部分。 “我们没有足够的工业陆地或住房土地,”Irvine说。 “我们的建造者已经了解了如何在该国其他地区进行高密度住房并赚钱。我们为空洞和Yuppies提供了优秀的产品,但对于传统家庭而言不够。

    “我们的目标很棒。我们计划开放空间和连接。只是规则使得不可能充分满足这些目标。”

    辩论肆虐,但是不要惊讶地看到波特兰被举起为攻击蔓延的例子。

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