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现场与场外:房屋建筑商的总成本分析

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现场与场外:房屋建筑商的总成本分析

在比较各种方法时,大多数制造商和零件供应商在计算真实的,满载的总成本方面做得很少。现在该补救


作者:Scott Sedam,特约编辑 五月6,2019
伏案工作的人使用算盘计算建筑成本
向住宅建筑中的非现场生产过渡是不可避免的,但是在比较各种方法时,总成本如何累积? |图片:alphaspirit / stock.adobe.com
这篇文章首先出现在 2019年五月 Pro Builder问题。

 

第一部分 两部分系列

文章,专栏,研讨会和社交媒体帖子,描述了如何 异地施工方法将彻底改变房屋建筑 继续不减。劳动力短缺问题再次成为房屋建筑商最关注的问题,建筑商对此并不感到惊讶,因为应用于建筑业的制造技术有望显着减少建造房屋的劳动力。 

我的 巨人建筑杂志 去年9月的标题为“住宅建筑中的下一件大事? ... 或不”,描述了30年前如何采用制造方法在我们的建筑过程中产生巨大变化。如今,在“非现场革命”的五个周期之后,实际上,我们仅相距不远。在总生产量中,制造技术在房屋建筑过程中的应用(除工厂建造的屋架外)仍占总产量的一小部分。

尽管如此,我仍然是一个信徒。向更多非现场生产的过渡是不可避免的。我们的 TrueNorth团队 过去12年中的大部分时间都在帮助建筑商识别,测量和消除 产品,过程和计划中的浪费。确定的美元是巨大的,总计七个数字,有时八个数字。 

毫无疑问,可以通过异地建设节省大量废物。这些应用程序在全国各地得到了广泛的应用,与此同时,我们惊讶地发现传统方法的持续效率低下,例如仍然在许多市场上占据统治地位的棒状屋顶。最近在得克萨斯州的大型房屋上进行的野外走访揭示了成帧者的噩梦,在F5龙卷风过后,每一点看上去都像是丛林体育馆。 

但是,到目前为止,还没有人完全解决体积方程。一些令人难以置信的异地设施已经采用最新的高科技工艺建造,但是当数量下降时,它们就会崩溃。一些供应商声称他们已经解决了问题,但是只有下一次衰退才能说明问题。无论如何,我相信行业最终将解决问题,类似于汽车制造商现在可以在同一条生产线上运行多个模型,甚至具有不同的框架。 30年前,对于工厂管理人员和工程师而言,这种想法都是荒谬的。继续收购美国日本公司在房屋制造技术方面远远领先于我们的房屋建筑商只会在那天加速发展。

 

衡量现场与现场成本

最大的障碍之一 采用制造技术 是因为建造者和生产者都不擅长测量传统的现场建造房屋与使用异地制造的房屋的总成本。一个非常普遍的例子是,建筑商考虑从棒式建造转向工厂建造的屋顶桁架。 

我最近与一位曾为桁架定价的建筑商交谈,然后因成本而放弃了。建造商是否已计算了节省的计划日的收益?不,他们不确定该怎么做。如何减少基础页脚的厚度?还是用于将点荷载承载到加强的梁和柱子上的多余木材,将其一直带到地下室?更不用说减少废物运输成本以及对成帧机和机械运行的影响。 

这些因素都没有被计算出来,因此桁架选择被拒绝也就不足为奇了。当我要求查看桁架供应商的工作表以比较成本时,建造者回答说:“我们从未见过。” 

考虑一下。您如何在没有可靠数字的情况下出售所谓的先进施工流程来支持您的索赔?

从那趟旅程飞回家后,车轮开始转向:如果采购经理拥有“现场与现场成本计算器” —一个Excel模板,可以将传统的现场施工与现场生产进行比较,以解决任何问题模块化家庭的组件?那将是一个巨大的好处,如果仍然用棍棒建造的屋顶赢得了胜利,那将是基于数字而非观念。 

 

总成本:唯一重要的事情

在继续探讨构成模型的因素之前,我们面临着一个主要的顽固障碍:仅凭买价买单的持续实践就没有可行的论据。 

在比较施工方法时,大多数建筑商和“零件供应商”充其量只能算是很少的计算真实的,满载的总成本。如果您无法超出出价来考虑总成本,则不可能公平,准确地确定正确的选择。仅凭买入价,您只知道一件事:您的数字有误。总成本是唯一重要的事情。

现在,我们在追求总成本上保持同步,让我们考虑将传统的现场施工与非现场方法进行比较时要使用的因素。这是当前列表,并且在读者和同事的帮助下,我希望它会有所改变。起点是您当前的施工方法的真实总成本,而不是您正在考虑的任何异地技术的新交付的竖立成本。这要求对每个类别进行无BS审查。 

 

在比较现场建造与场外建设时要考虑这12个因素

1.节省周期时间

这项措施需要对您当前的实际周期时间有残酷的诚实,而不是纸张时间表所说的那样。在这里开玩笑会破坏数据,并使成本比较无效。供应商倾向于高估使用异地系统所节省的时间;建筑商往往会少报实际的计划天数。面对残酷的事实并计算价值。很少知道。 TrueNorth节省日计算器将为您提供帮助(请参阅本文结尾以获取副本)。仅节省的天数通常足以证明转换为异地生产方法的合理性。 

2.直接节省材料

如果您使用的是交钥匙贸易伙伴,那么这个数字可能会掩盖在他们的出价中,但要找到它是必不可少的。例如,墙板绝对可以节省您的木材采伐量,但通常情况下,看到墙板制造商通过过度建造而浪费掉的材料与最恶劣的木条框框匠一样。多余的国王,千斤顶和残废应该是例外,而不是规则,特大号割台或根本不需要的割台也是如此。面板工厂不应该成为价值工程领域的领导者吗?挑战他们!如果您强行提出问题,他们的首次通过出价可能会大幅下降,突然之间小组讨论可能会起作用。 

 

比较现场与现场施工方法_拉引1

 

3.直接节省劳动力

屋顶桁架,墙板和其他预制组件无疑为制图者节省了劳力,尽管起初很难在胶粘建筑市场中进行出价调整。但是,在以工程桁架为主导的市场上,请成帧器来粘制您的屋顶,您会立即获得实质性的价格上涨。这可能需要时间和教育,因此请耐心等待。起初您可能看不到节省的钱,但是几个月后,制图者了解了他们节省了多少时间,并且大多数人会进行调整,或者您可能无法像竞争对手那样获得下一次增长。 

4.除成帧器外,直接节省人工和材料

从棍棒建造的屋顶改为工厂建造的桁架时,建筑商通常会将屋顶结构本身的劳动力排除在外。他们经常想念的是 潜在的成本降低 对于结构的其他方面,也就是不再需要点荷载传递的材料和人工以及用于支撑杆状屋顶框架的较厚的基础脚注。同样,腹板桁架为您的机械节省了可观的劳动力。忽略这些费用,您的比较是没有用的。 

5.减少现场浪费

除了常见的工地垃圾箱外,建筑商还可以通过多种方式收集和清除废物。在我们的实践中,我们学会了永远不接受初次刷面的费用,因为通常会有额外的费用未计算在内。调查显示典型 废物收集与清除 平均每台设备的成本为1,500美元,而异地建设绝对可以减少成本。储蓄数字从15%到65%不等,具体取决于您走了多远,所以请深入研究您的数字。另外,您的工作场所更干净,交易,检查员,邻居和客户喜欢。

6.构建器管理员和开销节省

几乎没有人能衡量这一点,但是它可能比您意识到的要多得多。通过减少供应商和交易的数量来保持系统中的最新信息以及必须处理的订单,发票和支票的数量,从而计算采购和计费中的成本降低。

7.减少计划旅行

对于每个 供应商和您当前流程中的交易,计算完成这项工作所需的行程次数。仅此而已将揭示出来。现在,计算这些行程的总费用。 TrueNorth Trip-Cost Calculator Excel模板将使此操作变得容易。 (请参阅下面的免费副本。)现在,通过使用异地制造技术来计算计划行程的减少量,并将两者进行比较。令人大开眼界。

 

现场施工与非现场施工_斯科特·塞达姆_拉引文2

 

8.减少旅行次数

这与计划的出行减少有很大不同,我们有冷热的硬性数据显示,浪费的出行成本平均每台保守估计为$ 10,000,而实际值则为$ 12K至$ 15K。但是,几乎没有建设者跟踪和计算浪费的数量和价值,否则就没有必要进行浪费,从而为供应商和交易者建造站点。他们要么不了解影响,要么不知道如何衡量,或者两者兼而有之。 (同样,我们的旅行费用计算器将帮助您计算。)确定费用后,请确定可以消除多少次非现场旅行浪费的方法。我保证它比您想象的要大得多。 

9.降低VPO

无论您称其为VPO,FPO,EPO,还是仅称为差异,它都是全国性的流行病, 房屋行业的主要抢劫犯。住房启动后产生的所有劳动力,材料和随之而来的间接费用都是差异。期。即使对您来说,它们仅仅是客户的选择,但它们却是使您,供应商和贸易付出代价的差异。我还没有找到一个可以完全正确地测量差异的构建器,但是要尽力而为,并计算出通过异地构建技术可以消除的数量,例如木材的热空订单,成帧器的额外行程以及减少的数量。现场损坏等。 

10.减少流程返工

这是另一个很难计算的问题,因为没有人可以衡量它,但是也不会因此而遭受拒绝利润的影响。关闭之前进行的任何返工对所有人都是损失。认真凝视这个因素,使用您的现场工作人员来估算大部分被掩埋的成本,并计算可节省多少的美元价值。 

11.减少保修

我们仍然发现,制造商无法根据每个产品的频率和成本来准确,完整地跟踪收货后的保修。少花钱,您会错过全部影响。假设您拥有这些数据,请通过应用各种制造技术来实际估算可节省的费用。最应该帮助 减少保修电话和费用 请记住:这里最大的成本因素是保修电话的影响 客户满意度。几乎不可能进行准确的测量,但必须加以考虑。 

12.设备要求

当我还是个小家伙的时候,工作人员认为在3500平方英尺的房屋中处理屋顶的大型桁架并不需要人工操作,在白色城堡中,混凝土泵和低脂产品一样稀缺。如今,起重机,泵和其他物料搬运设备无处不在,因此计算传统方法和非现场方法之间设备成本的差异是关键。额外的费用从无足轻重的交易到破坏交易的交易都有所不同。 

这需要吸收很多,下个月还会有更多。我用这个模型询问了20个左右的知识渊博的同事,问他们我想念的东西。回应是惊人的。每个人都对此主题感兴趣。下一节将涵盖更多的细微差别,微妙之处和更深刻的想法,请继续关注。  

同时,我们仍在处理Excel模板,在发布之前,还有很多工作要做。

现在轮到你了。将您的想法,观察,经验甚至抗议发送给我(请参阅下面的联系信息)。既需要困难又迫切需要一种可靠的方法来计算现场与非现场施工技术的真实总成本。在一起,我们会解决这个问题。

 

有关TrueNorth Excel模板的链接,请通过电子邮件将您的请求发送至 [电子邮件 protected]

 

在此访问本文的PDF 巨人建筑杂志的  2019年5月数字版 

 

撰写者
总统

斯科特·塞丹(Scott Sedam)是 TrueNorth开发,这是一家咨询和培训公司,与建筑商合作以改善产品,流程和利润。高级特约编辑 专业版,斯科特(Scott)撰写有关房屋建筑业务各个方面的文章,并赢得了2015年 杰西·H·尼尔奖,是商务新闻界最负盛名的奖项,因为他在 专业版。斯科特邀请您加入TrueNorth的 精益建筑集团LinkedIn 并欢迎您的反馈 [电子邮件 protected] or 248.446.1275.

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