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土地发展研究

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土地发展研究


由Meghan Stromberg. July 5, 2000

两个基本计划扩展到十个平面图,其中包括第一或二楼主套房,成品阁楼/阁楼空间,正式或非正式生活区和家庭办公室。外部选择,op-tions和升级,如翻滚大理石浴室或家庭影院系统,进一步前进的可能性。

 

这是一个非常棘手的小型财产。坐落在康涅狄格州的豪华镇之间。和诺沃克越多的城市,西格雷克开发的杰瑞·埃姆·德国的11英亩的包裹,他的注意力充其量是有问题的。它需要智能规划和发展 - 以及一些智能谈判 - 找到解决方案。

该物业有一个不同的历史。该网站可能的用途从邮局到酒店到一家酒店到了一个老人的辅助生活设施,但它被一个开发商控制了近30年,其许多建议的住房发展的建议已经不断下降。

最终获得18家项目的批准后,开发商允许他的允许失效和城市,显然厌倦了他的比赛,拒绝更新他们。他把这个城市带到了法庭,当房产抓住了Effren的眼睛时,它已经诉讼了六年。

群集开发的17个家庭被安排捕捉到它邻近的4 1/2英亩“绿色皮带”的最佳视图,这是由西格雷克开发到诺漫土地信托的正确。

 

一部分放缓他的前任下来,埃夫闻担心,可能类似地停止他的努力,是一个33成员的邻居组,这些邻国在名称“保留了我们的物业协会”名称下。与康涅狄格州的许多地区一样,Effren说,Norwalk的强大邻居联盟对批准过程有很大影响。本集团的主要关注点是在历史悠久的地方保存开放空间,并对财产价值的保护。

此外,土地本身持有其挑战的公平份额。一直是沼泽,不平衡的地面,经过多年的坐着闲置,这是一个倾向的巨大巨石和类似的碎片。即便如此,Effren认为,值得为之了。计划桥接新迦南的昂贵住房和昂贵的诺沃克的昂贵家庭,项目埃德伦特铭记,叫做新的迦南方式,将是本网站的完美搭配:单身家庭,搭乘大量设施的独立家庭在40万美元的价格到低于500,000美元。

意识到他反对的东西,当Effren来到这个城市购买土地时,他不仅被武装,而且不仅是一个深思熟虑的计划,而且还有一个开放的心态。如果他能够满足诉讼诉讼和买方会出售的条款,这座城市告诉他,他可以拥有它。

首先,他将项目中的房屋数量从他的前任预计18比17中减少了。然后他介绍了自己的计划,以建立一个网球场和尼西计划 户外灯。最后他承诺搬迁发展的入口。当网站六年前铺设出来时,入口的位置工作,但从那时,从高速公路上增加了一个越来越多的坡道,新的入口将使事情更顺利地运行。

一旦这个城市满意,Effren必须求邻居。 “我不得不说服这一群体,我提出的是这个地区,两种邪恶的较小者。在一些给予和服用后,他们实际上是以最终结果激动人心的。”

他的灵活性和创新思维,加上他们对他的项目的真正兴趣有助于加快批准过程到四个短暂的几个月 - 令人印象深刻的任何发展,但特别是对于一个像这样的历史的人。

在关注多年来关于任何影响其物业价值的发展的质量,邻国对西格雷克以外的提供感到满意。访问类似项目后,公司所做的,他们能够感受到该项目可能的样子。他们也喜欢向他们的地区增加更高的价格点的想法,他们希望Effren的发展将为未来的项目设定基调。

为了满足邻居对开放空间的渴望,Effren向诺漫土地信托捐赠了4个1/2英亩的物业,该集团在诺沃克25年来共有55英亩。这是一个特别理想的土地,因为它的信任收购是因为它不仅贯穿它贯穿它,而且还毗邻土地信托所拥有的财产,沿着开发建立了一段连续的绿地。

捐赠有资格获得参与诺沃克保护开发区的发展,其中至少50%的发展网站必须捐赠给城市,私人土地信托或房主协会。换取,他被授予集群分区,这让他以比典型的发展更高的密度,从而降低了他的基础设施成本。

在成功令人满意的城市之后,邻里集团和挪威土地信托,Effren转向改善土地本身。在清理巨石积累的财产后,他单独花费35万美元的木材和混凝土增强钢桩。 “某些地区的土地较低,平坦。我不得不深入52英尺深的堆来改变海拔,以便我可以添加地下室和轮廓。”

此外,他搬迁入口,取代了以前开发商所投入的基础设施,安装了一个污水泵站,并带来了40,000米的分级材料。他说,土地开发成本近20%,而不是他的正常成本。

当然,奖励是值得的挑战。随着房屋的价格为555,000美元,普通价格为649,000美元,在开业后60天内销售价值500万美元的住房,尽管市场需求和成本推动价格高于公司预期的价格。

除了2,700平方英尺的房屋中的地板选择和设施的选择外,人们真正喜欢新的迦南方式是它的维护低。集群概念与所谓的普通元素有限,这类似于房主在其家中围绕着围绕其家的土地独家使用,但实际上是常有的。然后,房主协会负责维护土地。

“今天人们喜欢集群概念和房主协会的免维护方面,”Effren说。 “他们意识到你放弃了一些隐私,但真的很介意,因为他们喜欢共同的维护。”

新的Canaan Way由家房和邻居鼓掌,以及康涅狄格州的家庭建设者协会,他将他们命名为1999年的“最佳集群开发”。

西格雷克重复了其他地方的成功开发配方。在斯坦福德市,一个名为Macarthur Park的九个家庭集群开发使用相同的挡板和自定义选项。在斯坦福德和汉密尔顿的辣椒森林分别在格林威治,分别有16和18屋,都在审批过程中。

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